为建立农村土地经营权价值量化体系，规范农村土地经营权价格评估工作，根据《成都市农村土地经营权流转管理实施办法》、《成都市农村土地经营权价格评估办法（试行）》和《成都市农村土地承包经营权退出价格评估办法（试行）》，参照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）等，结合实际，制定本导则。

一、基本原则

（一）客观性原则。评估工作应按照规定的评估程序以及预定的评估方案进行，依据客观真实的数据、资料、信息，不以主观臆断代替客观评估。

（二）合法性原则。评估工作应坚持农村基本经营制度，遵循国家农村土地承包经营相关法律、法规和政策规定，以实测确权颁证为基础，规范实施评估行为。

（三）可行性原则。评估工作应根据待估土地经营权的实际情况，按所有权、承包权、经营权“三权分置”的原则，选取科学有效的评估方法，制定可行的评估方案。

（四）独立性原则。评估机构应站在中立的立场，公正地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

二、工作步骤

（一）基准价格评估工作步骤

1. 分析基本需求。根据委托方需求，明确估价对象类型、范围、权利状况和条件,以及估价目的、估价用途、估价期日、作业日期和其他有关事项。

2. 拟定作业方案。确定需要调查搜集的资料及其来源渠道，采用的估价技术路线和方法，所需的时间，作业的步骤、作业进度安排和成果组成等。

3. 收集相关资料。主要收集土地利用资料，农田设施资料，人口数量、粮食平均产量、农业收入等统计资料，土地流转样点资料，主要农产品价格、农资产品价格，农业投入信息等方面的资料。

4. 实地现场勘察。估价人员实地对产业情况、交通条件、灌溉排水状况等进行勘察，并走访相关农户了解农业生产基本情况。

5. 划分均质区域。对收集的资料、数据、文件等信息进行系统分析，根据区位交通情况、农业产业发展规划、土壤质量、气候因素、地貌因素、农田设施条件以及生产便利条件等划分农村土地经营权均质区域。

6. 评估基准价格。以划分的均质区域作为基准价格评估单元，根据各评估单元的影响因素，运用基准价格评估方法，初步评估农村土地经营权基准价格。

7. 编制修正体系。根据区域的农业产业发展规划，结合自然因素、社会经济因素和特殊因素（有效土层厚度、表层土壤质地、剖面构型、土壤有机质含量、土壤PH值、排水条件、地形坡度、灌溉保证率、距县城距离、距干道距离），编制符合实际的基准价格修正体系，主要包括基准价格修正因素说明表、基准价格修正系数表等。

8. 确定估价结果。征求相关部门、涉农镇（街）干部、村干部、村民代表、业主代表等意见，最终确定形成均质区域划分成果、基准价格成果和修正体系成果。

9. 形成评估成果。根据征求意见情况，完善并确定均质区域的划分、农村土地经营权基准价格和修正体系，形成评估工作报告、技术报告、均质区域划分图、基准价格图和数据库等评估成果，并报区（市）县农业行政主管部门组织验收备案。

（二）流转价格评估步骤

1. 明确估价基本事项。根据委托方需求，明确估价对象类型、范围、权利状况和条件,以及估价目的、估价期日、作业日期及其他有关事项。

2. 拟定估价工作计划。确定调查搜集的资料及其来源渠道，采用的估价技术路线和方法，所需的时间，作业的步骤、作业进度和成果组成等。

3. 收集估价资料。收集符合要求的区域自然条件及社会经济发展状况、土地利用状况、土地权利状况资料、地价影响因素资料、交易实例资料、收益资料、成本费用资料、基准价格资料、参数数据等，并对资料进行整理。

4. 实地勘察待估土地。估价人员现场查勘估价对象的位置、田块平整、周围环境、农作物长势等，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

5. 试算宗地价格。估价方法可根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。

6. 确定估价结果。根据待估土地经营权情况及各种方法的评估结果，选用简单算术平均法、加权算术平均法和综合分析法确定最终估价结果。

7. 撰写估价报告书。按照规范格式形成农村土地经营权价格评估报告，及时提交给委托方并对所用估价资料进行分类整理和归档保管。

三、评估方法

（一）基准价格评估方法

1. 样点地价平均法。在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和土地经营权市场流转样点资料评估并确定基准价格；

 2. 定级指数模型法。在农用地定级基础上，根据定级指数、土地经营权市场流转资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准价格；

   3. 基准地块评估法。通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准价格。

（二）流转价格评估方法

1. 市场比较法。根据替代原则，将待估农村土地经营权与近期市场上已发生交易的类似农村土地经营权案例进行比较，并对类似农村土地经营权的成交价格进行适当修正，以此估算待估农村土地经营权价格。

2. 基准价格修正法。在有基准价格成果的区域，根据待估农村土地经营权所处均质区域（级别）及基准价格成果，分析待估土地经营权价格的影响因素及实际状况，对照基准价格影响因素指标说明表和修正系数表确定待估土地经营权价格各项修正系数，从而得到待估土地经营权价格。

3. 收益还原法。以待估农村土地经营权价格未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农村土地经营权价格。

4. 剩余法。在预计开发完成后农村土地经营权正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关费用等，以价格余额来估算待估农村土地经营权价格的方法。

5. 成本逼近法。以开发农业产业化项目过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息及相关费用等，进行各种修正来确定农村土地经营权价格的方法。

四、工作成果

（一）基准价格评估成果

1. 基准价格评估工作报告。主要内容应包括：工作范围、内容及任务、工作依据、技术路线、评估人员、工作过程、项目成果与特点、工作成效等。

2. 基准价格评估技术报告。主要内容应包括：区域基本概况（自然条件、社会经济条件、土地利用现状）、均质区域（定级）划分（划分资料及依据、技术方法、划分成果）、基准价格评估（假设和限制条件、技术路线、评估资料及依据、评估方法、基准价格评估成果、编制修正体系）、成果分析。

3. 均质区域划分（定级）及基准价格分布图。主要内容包括：均质区域划分失量图、均质区域土地经营权基准价格。

4. 基准价格修正体系表。主要包括：修正幅度表、修正因素说明表、修正系数表。修正幅度表，包括各均质区域（级别）不同优劣条件下的修正系数；修正因素说明表，包括自然因素、社会经济因素和特殊因素优劣条件的设定说明；修正系数表，包括各均质区域（级别）内自然因素、社会经济因素及特殊因素对土地经营权价格的影响系数。

（二）流转价评估成果

1. 评估工作报告。主要内容应包括：工作范围、内容及任务、工作依据、技术路线、工作过程、项目成果与特点、工作成效等。

2. 评估技术报告。主要内容应包括：评估对象基本概况、内涵界定、技术路线、评估资料及依据、评估方法、评估结果。

五、标准及要求

（一）单位标准

农村土地经营权基准价格评估和农村土地经营权流转价格评估结果以元或万元、元/标准亩或万元/标准亩为单位，保留到小数点后两位。

（二）样点规模

在基准价格评估过程中，样点应涉及所有涉农乡镇，每个乡镇样点应达到5-10个，且样点的交易时点距估价时点不超过两年。

（三）样点性质

在流转价格评估中使用市场比较法进行评估时，应选择与待估对象在同一均质区域、发展产业相似、流转方式相同、成交期日相近（不超过两年）的足够数量的正常交易实例进行比较。

（四）评估方法选择

在基准价格评估中，应根据本地土地经营权流转市场状况、基础资料及技术条件，选择一种方法进行评估。在流转价格评估中，应至少选择两种评估方法进行评估。其中，有条件选用市场比较法进行农村土地经营权估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；以收益性经济作物为经营对象的农村土地经营权估价，应选用收益还原法作为其中的一种估价方法；具有产业开发或再开发潜力的农村土地经营权估价，应选用剩余法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下，可采用成本逼近法作为主要的估价方法。

（五）抵押评估

农村土地经营权及地上附着的房屋、农作物、生产设施等资产用于抵押融资的，应另行选择市场比较法、成本法等方法对地上附着的房屋、农作物、生产设施等资产价格进行单独评估。

（六）修正幅度

在流转价格评估中使用市场比较法进行评估时，评估对象与比较交易实例的单项修正系数大于20%、综合修正系数大于30%时，应重新选择比较交易实例。

（七）报告标准

①纸张：采用幅面为210mm×295mm规格的纸张（相当于A4纸张规格。

②字体与字形号

1）封面：“农村土地经营权估价结果报告”、“农村土地经营权技术报告”字体为二号标宋，其他内容为二号楷体。“农村土地经营权估价结果报告”和“农村土地经营权技术报告”剧中排列，其他内容左端对齐后剧中排列。

2）正文：“农村土地经营权估价结果报告”、“农村土地经营权技术报告”及各部分标题字体为二号标宋。其他内容为四号仿宋，正文两端对齐后居中排列。

（八）图件标准

均质区域划分（定级）及基准价格分布图要求标出图廓、公里网、图名、指北针、图例、比例尺、制图单位、制图责任人及时间等。