大成文章—地价评估技术应用探讨
地价评估技术应用探讨
石胜国
（四川大成房地产土地评估有限公司 四川成都 610072）
摘 要 地价评估应综合应用各种估价方法。在地产市场欠发育区，成本逼近法估价结果的准确性较好，在地产市场发育区，成本逼近法估价结果的准确性较差；房地产收益价格等于房地产交易价格与房地产转让时应支付的交易税费用之差，以房地产收益价格作为项目开发价值时，假设开发法中不应扣除房地产交易相关税费用；在市场比较法估价时，选择连乘算式更能体现市场比较法的基本路线和估价对象的实际价值；在没有公布基准地价的区域，拟选择成本逼近法等其它方法进行估价，通过与邻近区域基准地价或政府指导价比较，分析估价结果的合理性与可靠性；在提高报告使用的有效性方面，应正确定义价格内涵，明确估价结果的限制条件与应用方向。
关键词 地价评估 土地价格 估价报告
1、引言
地价评估作为国务院决定保留的专项资产评估[1]，在我国社会经济活动中起着重要的作用。回顾我国地价评估的历史，从最初的学习、引进、推广到应用与规范，地价评估已逐渐发展成为具有中国特色、服务于社会经济活动的资产鉴定手段。熟练掌握土地估价技术，灵活应用各种估价方法，是对土地估价师的基本要求，本文结合作者在执业过程中实际工作经验，就地价评估的有关技术内容进行探讨。
2、地价评估技术中有关内容的思考
2.1基于成本逼近法评估技术路线的认识
按照《城镇土地规程》[2]（以下简称规程）中成本逼近法的公式，土地价格应等于土地成本价格与土地增值收益之和，划拨土地使用权价格与土地出让金之和等于出让土地使用权价格。土地增值收益是指土地因改变用途或进行开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值的增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。因此：
出让地价=土地成本价+增值收益
=划拨地价+出让金
划拨地价=土地成本价+增值收益-出让金
=出让地价-出让金
在上述等式中，当土地增值额全部用于缴纳土地出让金时，土地划拨价在量上与土地成本相等。由于土地出让金只是增值额的其中一部分，而非全部，因此划拨地价不等于成本地价，而应是成本地价与增值额扣除中出让金后的差额之差。土地成本价格通常通过调查，便可确定。但土地增值收益受国家宏观政策、区域地产市场和宗地区位等微观条件的影响，在不同时期、不同区域和不同地产市场条件下差异很大。准确确定土地增值收益较为困难，且缺乏有效依据。宗地估价采取成本逼近法测算时，通常以土地出让金（出让金率）作为土地增值额（增值率），由于增值额（增值率）并不完全等同于出让金（出让金率），因此成本逼近法评估结果与土地实际价格可能出现一定的差异。只有当土地增值额全部用于缴纳出让金（增值部分全部被国家征收）时，成本逼近法的测算结果才能客观反映宗地的实际价格。在地产市场欠发育区，土地效益低，土地增值额（增值率）基本接近或等于土地出让金（出让金率），因此对地产市场欠发育区的土地或低效益用途的土地，可以土地出让金（出让金率）来代替土地增值额（增值率）。但在地产市场较发育地区的高效益用地，以土地出让金（出让金率）来代替土地增值额（增值率），通过成本逼近法进行估价，其结果必然会与宗地的实际价格存在一定的误差。由此不难看出，在地产市场欠发育地区，应用成本逼近法得出的结果具有较高的准确性，而地产市场发育地区，因土地增值收益的难以确定使得成本逼近法得出结果准确性较差。
2.2收益还原法与剩余法的比较分析
土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。根据《规程》，房地产出租时收益还原法公式可表达为：
土地价格=房地产收益价格-房屋现值
=房地产收益价格-房屋重置价-房屋折旧额
在剩余法中，已建成房屋转让求算土地价格时，有：
土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
=房地产交易价格-房屋重置价-房屋折旧-交易税费
设想对于某一正常出租且可交易的商业房地产，在公开均衡的市场中，无论采取收益还原法还是剩余法评估其价格，理论上讲，测算得出的该房地产分摊的土地价格应当是相等的，且上述公式中房屋重置价、房屋折旧等参数的取值具有同一性，唯有不同的就是房地产价格。从收益还原法的角度来看，通过房地产纯收益进行资本化后得出的是房地产收益价格；而从剩余法的角度出发，选择市场实际成交价格通过比较后确定的房地产价格，被称为房地产交易价格。房地产收益价格和房地产交易价格属两个不同的概念，在量上，房地产收益价格等于房地产交易价格与转让时应支付的交易税费用之差。
明确了二者关系，对估价人员正确进行土地估价是非常重要的，特别是在运用假设开发法估价时，估价对象所在区域房地产交易实例欠缺，而租赁实例充足时，可采用收益还原法来确定估价对象开发完成后的收益价格，根据房地产收益价格与交易价格之间的关系，确定项目开发价价值。因此，在采用假设开发法估价时，若以房地产收益价格作为项目开发价值，则假设开发法中不应扣除房地产交易相关税费用；但以房地产交易价格作为项目开发价值，则假设开发法中应扣除房地产交易相关税费用。
2.3市场比较法计算算式的探讨
市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有可替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算出估价对象客观合理价格的方法。《规程》规定，在市场比较法评估宗地价格时，需进行交易情况、地价指数、区域因素、个别因素、使用年期等修正。在确定地价影响因素的条件指数时，市场比较法中给出了加和与连乘两种运算方式，其中对交易情况、地价指数、区域因素、个别因素、使用年期等因素的条件指数计算时，选用连乘算式；区域因素及个别因素中的各因子对地价的影响程度，则选用加和算式，计算出区域因素与个别因素的条件指数。
在市场比较法估价时，各因素（因子）是选择连乘算式还是加和算式进行修正，应根据影响地价各因素之间的相关关系而定。对此消彼涨、相关性强的因素，宜通过加和算式，而对相互独立、相关性不强的因素，采用连乘算式更科学。通常认为，连乘算式的放大效应比较明显，加和算式则相对平和一些。从估价实践来看，在影响地价的区域和个别因素中，当其中某一因素（因子）呈现极端负面态势时，如宗地水文地质条件极差，或地形坡度陡峭等情况，它们对宗地价格的影响具有突变的特性，通常会导致该宗地价格急剧的减价，同样，某宗地在道路交通、公共与基础设施等条件配套时，其熟地价格较未配套时增值呈大幅增长。这一现象表明，区域因素和个别因素中的各因子对宗地价格的影响是各自独立的，某一因素（因子）出现极端程度时，会对宗地地价产生明显的放大作用。
在市场比较法评估宗地价格时，实际操作过程中往往只对待估宗地与估价实例存在差异的影响因素进行比较修正，而对没有差异的因素不进行比较修正。运用连乘算式测算时能较好地表现这一技术路线，若采用加和算式时，对于待估宗地与估价实例来说，只要是影响地价的所有因素（因子），都必须进行加和后进行比较修正，这种操作思路显然无法表现上述估价技术路线，而且使问题复杂化。因此，从实际估价来看，无论是交易情况、地价指数、区域因素、个别因素、使用年期等因素，还是区域因素中的商业繁华程度、交通条件、公共及基础设施条件、环境条件、规划条件、产业聚集程度等及个别因素中的宗地位置、临街状况、面积、形状、地势、水文地质、宗地内基础设施条件、规划限制条件等因子，在市场比较法评估地价时，采取连乘算式进行测算更切合实际，得出估价结论更能反映待估宗地客观价值。
3、估价报告内容的思考
3.1估价方法选择
按照《规程》规定，地价评估应选用两种以上方法进行测算，当选用基准地价系数修正法测算时，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。在地产市场发育程度较高的地区，估价方法的选择应是较容易的事情，方法对项目的合理性和适用性也容易把握。但是在地产市场欠发育的地区，一般都未公布城镇基准地价，没有市场交易资料，在这些地区进行地价评估，能够选择的评估方法非常有限，甚至很难凑够两种评估方法。成本逼近法几乎成为惟一可行的测算方法，另一种测算方法则是借用同一行政区内邻近区域末级的基准地价或所在区域政府土地出让指导价，进行区域及个别条件等系数修正。
从估价实践来看，借用末级基准地价或该区域的政府出让指导价进行系数修正，其估价效果并不理想。分析其原因，首先是方法选择缺乏合理性。土地区位对地价产生重要影响，基准地价系数修正法评估宗地地价的准确性取决于基准地价的可靠性，选择基准地价进行系数修正，其基准地价与修正体系均需与土地区位条件匹配，没有基准地价的地区，去借用该行政区内邻近区域末级基准地价或所在区域的出让指导价作为待估宗地所在区域的基准地价，目标价格与修正体系均与待估宗地所在的区位条件不匹配，得到估价结果既不准确，也难可信。其次是估价结果确定的困难性。采用基准地价或政府指导价修正后得出的地价并非待估宗地的客观真实价格，该价格与通过成本逼近法测算结果存在非可比性。而《规程》中《土地估价报告规范格式（一般格式）》指出，“评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终价格必须考虑基准地价系数修正法的评估结果”。对于地产市场欠发育地区，借用了基准地价系数修正法评估地价时，确定最终估价结果若必须考虑基准地价系数修正法的评估结果，显然是不妥的。
通过上述分析，我们认为，在对地产市场欠发育地区进行土地估价，与其借用不正确的基准地价进行不正确的修正，或政府出让指导价进行人为修正（出让指导价通常没有价格定义与修正体系，评估时通常借用邻近区域基准地价修正体系进行修正），还不如将成本逼近法测算结果与所借用的基准地价或出让指导价进行对比分析，最终确定成本逼近法测算结果的可靠性与准确性。
3.2估价报告内容的完善
《规程》不仅建立了土地评估的技术操作体系，而且给出《土地估价报告》和《估价技术报告》的规范格式，使得土地评估成为一门能够服务于经济活动的重要学科。在估价报告中，估价结果是某一基准点的价格，具有静态属性，而国家产业政策与区域地产市场处在不断变化之中。因此土地估价报告需要解决估价基准点的静态与地产市场发展的动态矛盾，从而提高报告使用的有效性。
正确定义价格内涵，需紧密结合估价目的。同一待估宗地，不同估价目的，会存在不同的价格定义，评估得出的估价结果亦会不同。《规程》规定，在估价报告价格定义中应明确估价基准日、土地用途、开发程度（宗地内外基础设施条件）、容积率、权利状况、使用年限等基本条件进行合理设定。对以抵押、企业改制等目的的土地评估，地价定义中基本要素条件的设定，应合法合规，真实有据。估价人员对客户提供的《国有土地使用证》、规划条件等相关资料应作合法性审查；对项目预期市场价值咨询，地价定义则可以委托估价方的要求进行设定，这里所指的“委托估价方要求”，既可能是按待估宗地现状条件定义，也可能是按规划条件或委托估价方设定的条件进行定义。因此，地价内涵的正确定义，是估价报告重要内容，它不仅关系到估价结果的高低，也限制了估价报告的应用方向。
估价结果为估价目的服务，估价目的的指向性，决定了估价结果的使用限制与应用方向。因此估价报告中应特别注意对估价报告及估价结果成立的前提条件、发生效力的法律依据、报告有效期、限制条件与使用方向等内容的明示，除此之外，报告需对特殊事项（估价对象、用途、开发程度、使用年期、容积率、权利状况、等基本要素）的界定和处理进行必要的说明。除《规程》要求的事项外，作者认为，土地估价报告可借鉴房地产估价的有关规定[3]，对估价结果可能出现的不确定性进行风险提示，从国家宏观政策、区域地产市场水平、城市规划、变现时限等方面对价格的风险性进行分析，对可能的变现能力、包含或扣除款项等进行分析和明示；或通过估价时点日后重大事项提示，运用合理假设，申明报告使用限制条件，以便报告使用者正确理解报告内容，合理使用估价报告，从而达到提高估价报告的实用性和有效性。
参考文献
[1]《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发[2003]101号）.2003.12.19
[2]中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001.中国标准出版社.2001
[3]建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住[2006]8号）.2006.1.17