城镇地价动态监测技术规范中关于地价区段划分

和监测点设置问题的探讨

胡召林  

成都大成不动产评估有限责任公司，成都市，610072

摘要：通过地价动态监测实践，本文认为地价区段的划分及监测点的设置可以以土地定级为基础，但在动态持续监测的过程中不应拘泥于原有土地级别，而应具有“动态性”，在成果的整理时不局限于与土地级别挂钩，这样就可及时跟上城市地价的时空变化，更能实现地价动态监测的目的，监测点的设置不应过分强调土地形状的规则，和拘泥于土地的权属，而应从监测点设置的合理性、完整性和可操作性方面考虑，对于商服监测点和特殊区域监测点可以采用虚拟的方式进行设置。

关键词：动态监测  技术规范  地价区段  监测点

2001年成都市初步开展了地价动态监测工作，但至2004年初，地价动态监测工作基本处于停滞状态，2004年年初成都市开展基准地价更新工作，并根据《城镇地价动态监测技术规范（征求意见稿）》，重新建立了城市地价动态监测初始体系：分用途共划分96个地价区段（商服39个、住宅39个、工业18个），分用途初始设置248个监测点（商服112个、住宅105个、工业31个），监测范围为成都市2020年城市规划范围，面积达626.35平方公里，并于2004年第3季度、4季度及2005年1、2季度开展了动态持续监测工作。经过近1年多的动态监测实践，感觉《城镇地价动态监测技术规范（征求意见稿）》中有一些规范要求很值得商榷，主要表现在地价区段划分和监测点的设置要求上，而恰恰这两项工作是地价动态监测工作的基础，它可以说影响监测体系的建设和日后的长期监测工作，因此笔者认为，为保证城镇地价动态监测的持续开展，为国家及地方政府及时提供真实、可靠的地价监测信息，以制定正确的土地调控政策，有必要对这两个问题进行探讨研究，尽快完善《城镇地价动态监测技术规范》。

1  关于地价区段的界定和划分的探讨。

地价区段的划分是设立监测点前一个重要的基础工作。地价区段是一个个封闭的、彼此相连无缝隙的小“区域”，实质上就是相对于各城镇监测范围内分用途的一个个“匀质区域”，在该地价区段内，城市基础设施、环境条件、规划条件基本相同，是同一区段内同一用途的土地在同一标准条件下（土地用途、使用年期、容积率、土地开发程度、权力状况均一致），的地价水平应趋近一致。根据《城镇地价动态监测技术规范（征求意见稿）》的要求，地价区段是以城市土地定级、区域地价水平为基础，以土地级别、基准地价、交易样点为依据，在土地级别图上先绘制地价等值线，再根据实地踏勘，以宗地界线、河流、道路及其他线状地物为依据，结合土地条件、利用状况、开发程度等调整划分地价区段界线。从规范要求的操作程序思路看，确实能划分出一个个符合地价区段实质含义的“匀质区域”，在一定时间段也确实能满足地价监测点的设置及地价的动态监测工作，但从地价动态监测工作的作用及监测信息的提供上，这种方式有较大局限性，主要表现在以下几方面：

（一）规范要求地价区段应在土地定级级别基础上操作，从短时间内看是可行的，但从长时期和近年来地价水平变化看，这种要求明显不太适合。从近年各地基准地价制定和更新实践看，基准地价制定更新明显滞后地价的变化，要求更新的频率增高，更新的周期缩短，这主要在于近年来我国经济持续高速发展，城市建设日新月异，土地供需矛盾日益扩大，地价水平变化加快。比如成都市，作为一个经济还不算十分发达的西部城市，近年来城市建设发展十分迅猛，在传统的圈层式环状结构单一中心空间结构已逐步向“一主、两辅、三新”格局发展，即在城市空间结构布局上形成一个中心城区(外环以内)、两个城市发展轴(成灌发展轴、成温发展轴)、三大新城发展区(以新都区、青白江区为基础的北部新城发展区，以龙泉驿区为基础的东部新城发展区，以东升、华阳为基础的南部新城发展区)，城市主城区中期发展面积将由现在128平方公里扩展到约630平方公里，同时随着府南河大规模整治完成，沙河的大规模整治即将完成，“五路一桥”畅通工程的实现及水、电、气、通讯等城市基础设施的改造，城市地价水平变化十分显著，不仅表现在总体地价水平的提高，还表现地价水平的空间变化十分显著，比如近年城市向东、向南发展十分迅速，成都市东南片区地价水平上涨水平明显高于其他区域，以2004年3月31日为基准日的成都市基准地价更新成果，因2004年地价变化十分显著（地价水平及空间变化大）而于2005年3月31日又做了大幅局部级别修改及地价水平修正，造成以2004年3月31日为基础的动态监测体系，面临地价区段的修改和监测点变化的修改，因此如以土地级别为基础划分地价区段，并以此为基础设置的监测点，将因较短时期的基准地价更新而面临大部分更换，乃至推倒重来的危险，如重新建立动态监测体系，一是浪费大量人力、物力、财力，二是影响动态监测的持续性，可能出现断档。

（二）动态监测的根本目的是在于及时的给政府提供大量、丰富、准确的城市地价变化信息，据前述（一）分析，由于受以土地级别划分为基础的地价区段划分及监测点设置原则，地价区段不能很好、及时跟上城市地价水平及空间变化，监测的信息的提供就很难做到丰富、准确。除此外，地价动态监测另一重要的目的是为城市基准地价的更新提供一基础数据和空间分布线，成都市2005年3月31日基准地价修正就是以我们2004年第3、4季度及2005年第1季度动态监测的成果为依据确定的，但从实践看，这种由于以既有的基准地价为基础的动态监测提供的信息未能及时跟上地价的时空变化，对基准地价的更新作用仅是局部的，非全面的，或仅是段时期内的，基准地价更新可能又需耗费大量的人、财、物重新组织。当地价区段的划分与监测点设置不拘泥于现有基准地价限制，及时跟上城市地价时空变化时，完全可能给基准地价更新提供较完整的信息，从而实现以城市地价动态监测成果为基础的快捷基准地价更新。

从前述分析看，笔者认为地价区段的初次划分和监测点设置可以以现有土地级别为基础，这样可以充分利用土地定级的成果，较快速的实现地价区段的划分，但在动态持续监测的过程中不应拘泥于原有土地级别，而是相对独立的一个个“匀质区域”，它也应具有动态性，随着城市基础设施、规划条件、地价水平的变化，及时调整“匀质区域”的划分，在成果的整理时不局限于与土地级别挂钩，这样就可及时跟上城市地价的时空变化，更能实现地价动态监测的目的。

2  关于地价监测点设置的探讨

根据《城镇地价动态监测技术规范（征求意见稿）》，监测点的设置主要有这几方面要求：

1、形状规则；2、独立的权属宗地；3、监测点的开发条件（容积率、开发程度、面积规模等）符合区域平均状况；4、监测点数量、密度符合要求；对于前述要求笔者认为监测点的开发条件和数量、密度要求是符合动态监测原理的，各地可根据实际情况进行确定，但对于监测点的形状及独立的权属宗地要求，笔者根据实践认为值得商榷，主要是不利于监测点的恰当和完整的设置，不利于监测信息的完整和及时跟上城市地价水平的时空变化。原因在于：

（一）城市土地实际利用形态千变万化，受制于各城市地质条件、自然条件、规划条件，道路、河流、湖泊、山地、规划限制都对土地利用造成一定影响，因此在实际城市土地利用的各宗地看，土地形状很难做到很“规则”。实际上土地形状对土地利用影响除土地面积较小的，不理规划利用外，对土地利用已不那么重要，特别是现在城市住宅用地，大部分是住宅小区开发，形状影响微乎其微，比如成都市作为一个平原城市，有时土地的起伏、土地的不规则，经过精心设计反而起到不可意料的效果，如万科集团利用成都市主城区不可多得的不规则的略有起伏的山地开发出的山地城市万科花园，一推出，由于不同于成都市市民习惯的视觉和审美效果，其销售出奇的好，销售均价远高于同区域同档次楼盘价格。同时由于根据规范要求，监测点必须是有明确土地使用者的权属宗地，在各城市土地信息系统尚为完全健全的情况下，查找“土地规则”的宗地及土地使用证，就难上加难了，从各地监测实践看，笔者通过交流，做到监测点均是“规则”宗地的微乎其微。

（二）规范要求监测点必须是有明确土地使用者（宗地必有土地使用证）的权属宗地，笔者认为这种要求不利于监测点合理完整的设置。这主要是对于商服利用形态和城市一些特定区域，无法根据规范要求找出适当的监测点。1、就目前我国绝大部分城镇看，商服利用形态大部分非独立的商服利用形态，比如成都市，除了市中心春熙－盐市口商圈有比较明显的独立商服利用形态，其他区域大部分商服利用均是商住混合形态，商服土地往往是按建筑面积分摊的土地，很难有独立的商服权属宗地，一些独立的商服利用形态土地如加油站从监测的角度看不具有代表性，也不便测算估价，不适于选作监测点，因此如完全按照规范要求，商服监测点选取就很难操作，同时对于商服混合利用形态中商服监测点测算也比较困难，比如一底层为商服的11层容积率为4的商住综合楼，由于商服土地面积为分摊面积，商服监测点容积率设定，剩余法相关参数如楼层设定均不易处理，因为在我国商服形态利用有一定局限，纯商服利用往往在城市中心区域以外不可能达到3层及以上楼层。2、在我国大部分城市处于快速发展时期，由于各方面原因，城市土地利用会出现一些特殊区域，比如成都市城市规划区基本上为外环路以内区域，由于规划条件、基础设施建设和城市发展历史原因，有以下一些特殊区域：（1）城市内铁路线与三环路所辖持的条状区域，由于成都市三环路为城市快高速通道，两边绿化带宽达100米左右，三环路内外区域联系主要通过相隔距离较远的立交桥通达，因此三环路具有明显的阻隔作用，而城市内的铁路线更是具有明显的阻隔作用，因此就目前看这些狭长区域利用上具有明显限制性，土地开发力度很小；（2）三环路与外环路之间区域，该区域是成都市城市发展重点区域，由于城市历史发展条件及发展重点不同，该区域东南片区和西片区，基础设施已基本到位，已成为近年及未来几年开发热点，而东北、西北片区尚出于启动阶段，大部分区域尚为农业利用形态，土地利用在短时期内尚无法达到城市集约利用形态；（3）原东郊工业区及新兴工业聚集区，成都市按照“腾茏换鸟”的思路，由于原东郊工业区靠近城市中心，范围大，且大多为重工业，污染大，采取搬迁至城区外的措施，但由于量大，短期内还难以实现，区域内仍主要为工业用地，商住利用仍会在短时期内难以充分达到。新兴工业区主要是按照工业布局集中的原则，入驻企业为污染轻的高新技术企业，由于招商引资原因，除原成都市高新区外，大部分工业区尚处于建设阶段，区域内商住利用形态较少。上述这些区域从基础设施、规划条件及地价水平看，是一些明显的一个个“匀质区域”，应划分为不同的地价区段，但要根据规范要求在这些特殊区域设置有独立权属的监测点，在成都市目前现阶段是基本不大可能，因此对这些特殊区域监测如按照规范就可能出现监测的空白，不利于监测信息的完整和汇总信息的准确。从实践看，笔者认为抛开监测点的权属要求，对于商服监测点和特殊区域监测点的设置完全可以采用虚拟监测点的方式操作，按照各地价动态监测原理，设置宗地面积适宜、容积率、开发程度等符合区域平均状况的“监测点”，其土地价格也比较容易测算，这样就可避免把大量精力花在查找适宜土地权属上，同时也保证监测点的合理完整设置，保障监测信息的完整和汇总信息的准确。由此还引申出一个问题，规范要求对监测点价格测算要求按照现状和设定条件分别进行评估是否合理？从动态监测根本目的看，在于通过监测点的监测，通过汇总或分类分区域汇总，得出城市大致的地价水平和变化以及空间分布规律，用于分析汇总的监测点价格实际是各监测点在地价区段平均状态下（设定条件）的各用途最高出让年期的价格，比如一商服监测点，实际剩余年期仅为20年，其实际状态下的价格对于动态监测分析已无多大实际意义，因为动态监测的历史分析是通过动态的持续监测来完成的，不是靠各监测点现状价格来分析。

从上述分析看，笔者认为监测点的设置不应过分强调土地形状的规则，和拘泥于土地的权属，而应从监测点设置的合理性、完整性和可操作性方面考虑。

以上是笔者在城市地价动态监测实践过程中的一些体会和看法，希望能对动态技术规范的完善起到一定作用，也希望业界各位专家和同仁对笔者不太妥当的地方批评指正。

[1]《城镇地价动态监测技术规范（征求意见稿）》；

作者简介：胡召林，1996年毕业于西南农业大学经贸学院，硕士，研究方向：土地管理，1996年-2001年在四川省攀枝花市国土局从事地价评估、地籍测量及相关管理工作，2001至今在成都大成不动产评估有限责任公司从市地价评估、房地产评估、基准地价等工作，现任成都大成不动产评估有限责任公司技术部经理，主要从事不动产评估的技术体系建立、质量管理及成都市城市地价动态监测工作。

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