中国的房价能够站得稳，主要在于预期将来的高收入上。假如预期改变，房价就会跌得很快。

假如今天楼价再跌三分之二，那就比90年代的时候麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性。
假如基础研究和有市场价值的思想方面搞不起来，中国充其量也不过是地球上的二等公民。

在2015年12月14日举行的网易经济学家年会上，著名经济学家张五常发表了对房地产问题的看法，并告诫，如果房价急跌，将会造成很大的问题，上世纪80年代的日本是前车之鉴。
国际知名经济学家，新制度经济学代表人物之一。一向狂傲不羁，喜出狂言，在经济学圈内有“狂生”之称。
以下为张五常先生演讲实录：
各位朋友，英国前首相名不虚传，他没有文稿拿在手上却能够那么流畅地做报告，我做不到，奥巴马也做不到。
我今天来做报告要看着表，只能讲半小时，主要是分两部分，前半部是关于中国房价的问题。
现在房价高 因为预期将来收入高中国的房价是目前中国经济发展的亮点，大家都知道，目前中国经济发展不是那么好，但楼价坚挺。讲到楼价经济的问题，以上海来说，以北京来说，以其它所谓一线城市来说大约有八年的时间都很稳定，楼价很高，而今年楼价还继续上去，主要是因为减息的问题。
楼价能够维持相当高的水平已经有八年之久，全中国到处都是高楼大厦，而楼价比美国高一倍都不止，所以在财富方面来看，如果以楼价来算，中国是高过美国很多的。

楼价高有两个主要的问题：

楼价高是协助人民移动的潮流，北京楼价贵就少了很多人来北京，上海楼价贵就约束了人们搬去上海，这是协助市场调动人口的流动；
楼价贵有一点不好，就是分配不平均，你没有买到房子，他买了房子，他的身家上升了几倍，这就有财富不均的问题，也有社会不稳定的问题。
如果不顾这个问题，不考虑这个问题，只是光看楼价上升，这个上升并不是泡沫的问题，楼价上升是好事，因为它代表了大家的财富上升，也就是代表了预期收入上升。楼价预期收入上升折现的话，就等于是楼价。

所以房价高的问题，假如不是有故意炒高房价的行为，房价高是反映了经济实力的增加，原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题，我是不反对楼价上升的。

现在基本的问题是：

为什么中国房价会高企？为什么其它不是一线的城市房价也不低？为什么之前中国楼价可以如此坚挺？

你不要跟我说是地少人多的问题，香港很多地方人口密度都比中国高，印度人口密度也比中国高，但它没有中国房价的问题。
中国的房价能够站得稳，而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题，主要的问题在于预期将来的高收入上。应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率，预期年薪收入好，所以现在房价这么高。但预期收入并不是真正的收入，将来的收入到底怎么样，到那时才会知道，虽然中国经济目前有很多问题，但目前看楼价的反应，将来的收入是会不错的。
怎么会有这样的情况呢？
不要跟我提地少人多的问题，事实是市场对将来收入的预期基本上是好的，答案就是楼价会高企，为什么高企？因为预期收入是高的，为什么预期收入高呢？
答案非常简单：中国改革几十年以来，人们的知识增长得很快，青年学得很快，中国人很聪明，年轻好学，将知识用在商业方面，有相当的成就，尤其是目前在数码科技，一些做生意的方法，种种情况之下，中国人是学得快的。
就是因为这类有商业价值的知识增长，中国目前做得非常好，这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。
你不要忘了，楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入，它预期好，而这个预期是可以改变的，假如预期改变，房价就会跌得很快。　　
当房价急跌的时候就会有很大的问题，譬如日本在80年代后期楼价暴跌，到今天了快30年都翻不了身，这是很大的问题。所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低，就会影响预期，从而造成很大的问题。
现在说要抽房地产税，很多房子都是空置的，没有房租可以收，要交税，假如他们到市场上卖楼，会触发房价大跌，但要再把它弄上去就不那么容易了。
90年代中国的房价大跌，跌了三分之二，结果朱镕基做得好，终于把经济搞起来了，后来房价大幅上升。但朱镕基在90年代能够把经济搞得好，因为当年可以改进的地方很多，当年还有很大的弹性可以做。
假如现在楼价再跌三分之二，那就麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性，可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞，现在变成了经济方面没有弹性。
中国应更重视基础研究 放手让大学自己搞我现在讲下一个问题。
中国的青年知识增加，主要是有商业价值的知识增加。从这方面来看，我个人的观点就是不仅中国人聪明，学得快，而且中国的中学是不错的，大专和本科也是不错的，但到了研究院的时候问题就出现了。
有商业价值的知识中国发展得很不错，中国人聪明、学得快，大家都知道，一看到知识可以增加收入的时候就学得很快，这是中国发展快的原因之一。但有些知识没有直接的商业价值，这一方面就非常不好，譬如大学的研究院，我对他们很失望。
假如真要成为领导世界的大国，没有商业价值的知识也不能缺少。举例

英国是个小国家，但它曾经雄视地球，所谓的日不落帝国，为什么那么小的国家可以控制这么大部分的世界呢，问题在于他们出了几个大思想家。

回看18、19世纪，在物理学有牛顿，在社会科学、经济学有斯密，在生物学有达尔文，随便一提就有这几个。

当然还有其他很多，因为有了这些所谓思想大师的存在，所以当年英国雄视地球，这是一个最基本的知识。

在中国赚钱赚得多，这一点没有问题，但要更加重视思想的发展，现在我对中国各大学的研究院非常失望。
最近我在北京出版了一本书《科学与文化》，我对大学制度在这本书里批评得非常厉害，你们看现在的世界，所谓基本研究，没有直接商业价值的，这一点是很重要的，商业价值方面的知识发展得相当好，但没有商业价值的研究也是很重要的，这方面中国一团糟。
假如真的要维持中国的继续发展，就要注意一下没有商业价值的知识、没有商业价值的思想的发展，即所谓的基础研究。
北京很肯出钱，很肯花钱，很慷慨，他们的研究经费比美国多很多，现在美国基本没有研究经费从事什么研究，现在中国在外国念得好的，应该是乐意回中国。但因为现在中国的制度有太多问题，人事关系、约束言论太多，他们不肯回来。
现在很多外国大师，一年20万美金就可以请到，中国可以请很多很厉害的人回来，这个价钱中国很容易出得起的。但他们不知道怎么做，管得太严，就把研究院的制度搞得不好了。
我认为在这方面北京要大胆尝试一下，什么东西可以教什么东西不能教，要放手让他们自己做。
所以我个人的建议就是选出几间大学，答应五年内给他们多少经费，北京在这方面是很慷慨的，然后放手让他们自己去搞：让他们自己自由收学费，教什么科目都可以，就放手让他们去做，老师的薪水怎么定也让他们自己决定，收多高的学费也让他们自己去收，完全不管。
试试几年嘛，看看发展如何。因为大学做得好不好，基本思想发展得好不好，以我们习惯了这种方法的人来看(很容易看清楚)。世界上很多像我这样的人，我在校园走一两天就知道了，我到任何大学只要问几句话我就知道他们到了什么地步。假如北京的上头不清楚，那就让外面知道的人回来指点一下。
主要是要放手，出这么多钱资助，那就继续资助咯，只要花几年时间，完全不管，让他们喜欢怎么做就怎么做，然后看效果。
美国人批评中国人没有创意、中国人没有想像力、中国人什么都行就是创意不行，批评太多，完全是胡说八道。
中国人怎么会没有创意？看看苏东坡、看看礼拜，中国诗人的想像力是最丰富的，外国诗人没有中国诗人那么有想像力，中国人以前吟诗写词，但要他们转去做科学也没有问题，因为想像力还存在，所以说中国人没有想像力、没有创意是说不通的。
我们拿钱去美国哈佛大学念书，6万美金一年，多少人能出得起学费呢？中国有许多许多聪明的学生，为什么不在自己本国培养呢？你看美国现在也没有研究金了，以中国出的工资能随时请到美国的大师们，但问题在于他们不肯回来，因为回来后要搞人事关系，有政治约束，言论又不够自由，这些都是无谓的东西。
为什么不放手让大学自己搞搞呢？引进点人才回来吧，以中国的经济实力可以请到外国的大师。
我现在坚持的问题是：楼价能够很坚挺地站住，只要不是财富不均的问题，这就是好事，反映了人们预期将来收入高企。
然而，假如没有了基础研究和有市场价值的思想，这方面搞不起来，中国充其量也不过是地球上的二等公民，要把它搞起来，离做一等公民，就差那么一点。这一点要靠北京大放手，不要管。