党的十八大报告明确指出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。中国特色新型城镇化道路应当彰显以人为本和生态文明的科学发展内涵，在农村富余人口向城市转移、富余土地向城市并入的过程中，力求实现转移人口的就业方式、居住环境、公共服务与城市人口真正融合，并入土地的空间布局、功能分区、开发时序与城市土地真正衔接。“住有所居”是新型城镇化必须直面的问题，它既关系转移人口的居住条件改善，又涉及并入土地的集约高效利用。

　　作为解决住房问题的基本渠道，住房市场在新型城镇化进程中面临着前所未有的机遇和挑战。机遇在于新型城镇化带来更高层次的住房需求，为住房市场的转型发展形成了有力支撑；挑战在于既有市场在运行效率、目标定位、开发模式方面，与新型城镇化的要求尚存差距。住房市场的发展如何抓住机遇、应对挑战，亟需改革的勇气与魄力，亟需创新的智慧与能力。

　　一、坚定不移地完善住房市场机制，提高市场配置住房资源的效率

　　上世纪90年代城镇住房制度改革确立的住房市场，显著提升了住房生产、分配和消费水平，广大群众的住房条件得到了明显改善。但随着城镇化发展的提速，近年来部分城市房价上涨过快、供求矛盾突出，既阻碍了一些“新移民”在城市的安居乐业，又增加了部分“原住民”合理改善住房条件的难度，这些新情况让住房市场受到诟病。如何更有效率地解决新型城镇化转移人口的住房问题，防范房价高企对城镇化的不利影响，必须坚持住房市场化基础地位的同时，着力改革创新市场的运行机制，破除一切导致市场效率降低的垄断性因素，充分激发市场的竞争活力，合理配置住房资源。为此，一是要形成多元化的住房用地供应主体，减少完全的卖方垄断造成的效用损失，通过促进市场竞争确定最优的住房用地供应量和供应价格。二是要进一步降低单宗住房用地面积和项目规模，削弱开发企业单个住房项目的区位垄断优势，加大市场竞争力度以形成合理的住房价格。三是要适应中小城市和小城镇住房市场的规模特征，切实支持和引导中小型开发企业的发展，形成竞争有序、梯度合理的行业结构。

　　二、坚定不移地发展以住房消费为主的市场，致力于改善广大群众的居住条件

　　我国资源要素禀赋、社会发展阶段共同决定了住房市场只能服务于居民合理的住房消费。近年来住房领域的个别现象让群众不能满意：一些人把住房作为投机投资工具，购买大量住房以攫取暴利；一些人把住房作为奢侈品，购买大面积豪宅以显示地位身份。如果这种理念和行为盛行，不仅会加剧市场供求矛盾和价格波动，而且会制约居民合理住房需求得到满足，甚至会贻误城镇化的发展进程。从客观规律来看，合理住房消费需求的释放是一个持续平稳渐进的过程，以这种需求为主体的市场是一个长期健康发展的市场，它不仅能保障宏观经济的适度增长和新型城镇化的顺利推进，而且能促进社会和谐与民生改善，可以起到“一肩挑两头”的作用。为此，必须坚持房地产市场调控方向不动摇，进一步完善信贷税收等经济政策以及必要的行政措施，始终遏制各种不合理的住房需求；依靠规划手段重点发展普通商品住房，使其成为市场供应的主体，从供求两端保持住房价格的平稳势头。

　　三、坚定不移地推进住宅产业的转型升级，构建符合生态文明大计的产业发展模式

　　住房的开发建设是全社会资源能源消费的重要领域之一。在“福利分房”时代，开发建设主要由单位和个人自行组织，鲜有考量资源节约、环境保护的因素。随着住房市场的建立与发展，由市场化、专业化、社会化的开发企业负责统筹住房的规划、设计和施工，全面提高了开发建设的专业水平，住房的节能环保性能也日益引起重视。尽管如此，目前住宅产业的发展模式仍然是粗放型的，与新型城镇化的生态文明建设要求存在较大差距。但是差距蕴藏着潜力，今后住宅产业转型升级的关键就在于将生态文明理念贯穿于住房开发建设的全周期，准确把握住房产品的发展方向；就在于将绿色、循环、低碳和新能源的技术和产品系统性地应用于住房项目，产生“1+1> 2”的整体生态效益。为此，要探索建立住房开发建设的生态文明考核评价体系，对考核评价优良的开发企业，要给予财税、金融和土地方面的优惠政策，从而激励企业开发建设节能、节地、节水、节材和环保的普通商品住房，引导产业向建设生态文明的方向转型。