陕西省有关部门日前下发通知，以“加强商品房价格成本利润测算”，要求对各区域住房销售价格区间“确定合理利润率并控制在10%左右”。如此明确的限利，在近年来房地产调控中并不多见。

　　问题在于，房价中成本及利润如何构成？限利令如何执行到位？限利能否有助实现调控长远目标？业内人士认为，限利之举传递出地方政府坚定楼市调控的信号，但在实施行政手段的同时，应更加注重利用市场及法制等长效手段。

　　限利令挑动房地产业敏感神经

　　陕西省住房和城乡建设厅日前会同省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，引导各地房地产市场平稳健康发展。

　　通知指出，按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。

　　限利令再次触动了市场对于房地产成本及利润问题的敏感神经。业内人士认为，前几年、甚至在2004年招拍挂实施之前拿到的地块，地价较低甚至十分廉价，房企仅靠囤地便能实现利润翻番；加上在相对宽松货币环境下，拿地、开发等环节均可利用资金杠杆，开发住宅获利丰厚。不过，随着近年来地价不断走高和调控持续进行，土地及资金成本在房价构成中的比重越来越高，一些项目利润空间已明显压缩。

　　记者拿到的一线城市某在售楼盘信息显示，该楼盘每平方米开发总成本为31084元，其中：楼板价、土地使用费、土地契税等土地费用为12182元，占39.25%；前期费用、工程建安费用、配套建设费、财务费、销售费、管理费等开发及财务成本累计15464元，占49.21%；营业税、附加费、印花税、土地增值税等累计3585元，占11.53%。该项目每平方米售价为3.6万元左右。这样的成本及利润情况，在目前在售楼盘中有一定代表性。

　　新城控股副总裁谭为民说，目前房地产项目利润情况千差万别，暴利、厚利、薄利乃至亏本等各种情况都有。但总体而言，市场正呈现出越来越理性的状态。“拿过高价地的房企，很多都出现过经营困难的情况。目前，顺应形势、随行就市已成为很多开发商的共识。”

　　如何执行是关键

　　利润率控制在10%左右如此明确界定房企利润的指导区间，在近年来各地房地产调控措施中并不多见，一时引发多方关注。

　　目前，房地产调控形势依然不稳定，不少城市房价仍现上涨。国家统计局近期发布的数据显示，9月份，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，在目前形势下，限利令的提出，可以看出一些地方政府对楼市调控的坚定态度，这将有助于控房价。

　　但业内人士对如此限利如何执行也抱有疑虑。陈晟认为，房价构成因素复杂，成本和利润测算不够透明，对“毛利润”“净利润”的测算差别很大，而且市场也是变动不居，如何限制利润难度很大。

　　应更注重市场和法制手段

　　限购、限价、限利……行政手段的充分干预，是这一轮调控组合拳中的鲜明特征。事实证明，这些手段对遏制房价过快上涨起到了明显甚至立竿见影的作用，并为后续调控赢得了时间。

　　不过，对长期运用行政手段调控楼市可能造成的影响应作周全考量。譬如，长期限购会使一些合理的改善性需求逐渐积压，为未来的供求形势和房价走势增加了变数；再如，假使果真能有效限利，会不会又进一步增加其他方面的监管成本？一些购房者呼吁，在出台新措施的同时，相关部门必须完善相应的监管，防止摁下葫芦浮起瓢。

　　国务院总理温家宝日前强调，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

　　陈晟认为：“运用市场手段，意味着要更多利用供求关系决定价格；法制手段，要求房地产市场管理有法可依。”总而言之，欲稳定市场预期，必先稳定调控预期。