关于增加住房有效供给的思考
2012-05-25 00:00:00 《中国房地产》
在市场经济环境中，商品价格最终由市场供需关系决定：供过于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。抑制房价过快上涨，关键要从增加供给入手，已成为许多专家学者的共识。2010年出台的“国十条”和“国五条”以及2011年出台的“国八条”等楼市调控政策，均强调要“增加住房有效供给”或“加大普通住房建设力度”。那么，近年来，住房供给究竟有无增加?增加住房供给难在哪里?如何有效增加住房供给?笔者拟对上述问题略述管见。
一、供给增加但依旧供不应求
可以说，近年来住房供给在不断增加。以 2010年为例，国家统计局发布的“全国房地产市场运行情况”表明，2010年，全国住宅竣工面积 6。12亿平方米，同比增长2．7％；江苏省住建厅发布的“江苏省房地产市场快报”表明，2010年全省省辖市市区商品房批准预售面积共计4377万平方米，同比增长20．38％。由此不难推断，房地产市场供不应求的原因，不是因为市场供给没有增加，而是市场需求扩张太快，供给增量难以填补需求缺口。事实亦如此：一方面，随着我国社会经济的发展，优质资源集中的大城市人口高度集中，中小城市城市化进程不断加快，城镇居民家庭人口结构调整，形成了庞大的住房刚性需求；另一方面，当前我国面临着资金流动过剩和通涨压力持续加大的问题，由于楼市具有增值、保值功能，大量投资、投机性需求涌入楼市。在最新一轮楼市调控中，国家一方面增加供给，另一方面以“限贷”、“限购”等手段抑制非理性需求，可谓是因情施策、对症下药。
二、住房供给不足的成因
既然国家要求各地增加住房供给，房地产市场需求又十分旺盛，那么涉房各方为何不“顺势而为”加快建设增加供给呢?笔者认为，主要原因集中在以下几点。
一是住宅土地有效供应不足。一方面，政府既要坚守18亿亩耕地红线，又要加快工业化和城镇化，致使建设用地的供需矛盾十分突出。据有关统计，2004-2009年，全国住宅土地供应量总体呈下降趋势。一线城市的供需矛盾尤为突出，北京市近几年土地计划供应量连年减少且都没有完成：上海市亦然，2007-2009年的住宅土地供应量只有2001-2003年供应量的1／3。2011年，各地上报的建设用地需求量为1600多万亩，而2010年国家批准用地仅有600多万亩，即使国家今年加大土地供应力度，也注定难以满足各地的实际需求。另一方面，已供出的土地被部分闲置。以江苏为例，由于政府规划变动、开发商计划变动以及拆迁受阻等原因，2010年国土部查出江苏省闲置土地累积已达12万亩，超过2010年江苏全省土地出让总量20万亩的一半。此外，融资用地也占用了部分用地计划。为筹措城市基础设施建设所需的资金，政府常常利用土地进行融资，用地计划当中用来融资的土地直接对房地产项目用地的供应产生冲击。
二是开发企业增加供给面临滞销风险。由于近几年中国楼市忽冷忽热，起落较大，加之房地产开发节奏常常比市场变化慢一拍，房地产开发企业不得不审慎把握开发节奏。以当前房地产市场形势来看，调控政策愈来愈紧，“限购”、“限贷”的常态化使市场需求受到强力遏制，此时加快推房节奏，一旦供过于求形成滞销，企业自身受损。所以，在政策趋紧的情况下，许多开发企业主观上不愿增加住房供给，或将重点转移到非住宅地产项目，或有意放缓开发节奏。
二是房地产项目自身建设周期较长。一个完整的房地产项目开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住等5个环节，时间周期为3年左右。房地产项目开发手续繁杂、工序繁多、资金占有量大，涉及到的相关上下游部门和行业众多，每个环节都要按部就班地实施。生产和销售方式的特殊性决定了商品房不能像家用电器等商品那样易于调整产能。
三、增加住房有效供给的建议
一是稳定政策预期。当前，房地产市场已进入一个敏感期，楼市“拐点论”频出。近几年的房地产调控历程表明，如果政策过早过快放松，市场会出现反弹，甚至是报复性反弹。因此，在调控目标尚未到位的情况下，不能放松调控，要确保房地产政策的连续性、持续性。将房地产业捧得过高或压得过低，都不利于房地产市场发展。政策方向明确了，政策预期稳定了，开发企业投资建设的积极性才会增强，信心指数才会提高，才会有利于市场供应的稳定。
二是切实增加住宅土地有效供给。土地供应不足是当前楼市调控的“最短板”，政府首先应该增加土地供应并切实完成年度土地计划供应量，其中既要增加保障性住房建设用地，也要大幅增加普通商品住房建设用地，从源头上解决住房供给不足的问题。
三是加快结构调整。进一步加大经适房、公共租赁房等政策性保障住房的建设力度，真正形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。前者以商品房为主，面向市场，用以满足中高收入群体改善性住房需求；中间以限价房、公租房为主，主要面向城市“夹心层”；后者以经适房、廉租房为主，主要面向城市低收入家庭。当前住房市场主要压力来自后两者，解决这部分居民住房问题尤为迫切。因此，在大力促进商品房市场发展的同时，各级地方政府更应将政策性保障住房放在首位，加大资金投入力度，加大市场中低价位中小户型及公租房、经适房、廉租房的开工建设力度，多建、快建一批政策性保障住房，以分流商品房市场压力，扭转市场供需失衡的局面。
四是挖掘存量住宅供给潜力。大量投机资金涌入房地产市场，有其深层次原因，但是消耗了大量资源的商品房因为投机资金的进入而处于闲置状态，造成的国民福利损失无法计量。因此，需采取合适的措施，提高投机者囤积房地产的成本，有效刺激闲置商品房入市。
五是加大治理整顿力度。一方面，继续加大对闲置土地的清查整饬力度。各地各部门应严格贯彻执行国家关于闲置土地处理办法，坚决依法无偿收回满两年的闲置土地，对开发商形成强大压力，促使其加快开工建设进度。另一方面，尽快统一和明确开发商捂盘惜售行为的界定标准。当前，打击捂盘惜售大多以政府规范性文件形式下发，没有对具体的概念、内涵、构成条件等予以解释明确，由此造成该行为识别上的困难，这一政策措施的可操作性不强。在此基础上，进一步加大对开发商捂盘惜售等违规市场行为的查处力度，才能够真正杜绝开发商通过推迟开盘等方式应对国家调控政策的现象。
六是进一步抑制非合理需求。用活信贷政策和税收政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。供求关系是相对的，当非合理住房需求受到抑制后，供应便会显得充裕，供求紧张关系自然得到缓解。