楼市成交低迷 波及土地市场

　　底价成交

　　“流拍”流行

　　在过去的十个月中，对于上海的土地市场来说，底价成交、低溢价率乃至流拍成为陈述这个市场表现时经常被提及的词汇。即使下半年，上海增加了住宅类用地供应，但是多数地块仍逃不了底价成交的境地。尤其在步入10月以后，纯住宅地块更屡遭“流拍”的尴尬。

　　据CRIC系统监测，近日，四幅位于奉贤南桥的地块终止出让，原因是无人竞买。房地产企业谨慎拿地，土地一级市场彻底冷清。

　　虽然统计口径有所不同，但方方地产咨询机构相关数据也同样证实了土地市场的现实。今年1-10月的土地市场共推出经营性用地171幅，土地面积647万平方米，成交149幅，土地面积563万平方米；而去年同期则共推出经营性用地115幅，土地面积609万平方米，成交147幅，土地面积858万平方米，成交量减少超过三成。

　　对于土地成交量的降低、地价的下降，方方地产咨询机构分析人士表示，与去年同期相比，今年成交地块主要位于嘉定、南桥等远郊新城，与市中心优质地块供应稀缺有关。据了解，今年以来上海土地出让集中于郊环线几个新城板块，如嘉定新城、南桥新城两区的商品房用地成交面积占据全市的28.8%。

　　同时，配建保障房使得土地实际成本有所上升，也导致了竞买人数的减少。数据显示，今年开始，出让的地块需配建经济适用房，面积为住宅部分总体量的5%，增加了一定的开发成本。另外，今年土地市场出让的配套商品房用地(包括配套商品房用地、动迁安置房地块等)共计83幅，土地面积489万平方米，已超过去年全年总计58幅，土地面积405万平方米的水平。

　　而近期房产市场的不明朗，部分开发商资金趋紧，也使今年开发商拿地数量明显减少，新增储备速度明显放缓。据了解，下半年以来，大型品牌企业仅绿地、龙湖等在上海拿地。开发商纷纷放缓新增储备速度。

　　住宅用地遭弃

　　商办土地招捧

　　近日上海原计划出让5幅地块，其中“嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块”应出让人要求终止挂牌。据汉宇地产市场研究部经理付伟表示，“仅11月就已经有3幅地块终止挂牌，伴随着房价的下跌，住宅地块不像过去受到极大关注。”

　　南翔的这幅地块是近期土地挂牌中地理位置最好的一幅，周边热点新盘非常密集，如：华润中央公园、新城公馆等，都集中此。但相关人士表示，该地块楼板价偏高。高楼板价，在上海楼市冰冻期这个大背景下，遇到“看客多，无人买”的情况，也在情理中。

　　与此同时，近日还有2幅地块进行出让，均位于浦东新区，其中惠南镇的地块涉及居住性质，2幅地块以零及接近于零的溢价成交。

　　据悉，“国际医学园区C1-01-02储备地块”以0.69﹪的溢价率被绿地集团摘得，楼面地价2609元/平方米。

　　“惠南新市镇17-11-05、17-11-08储备地块”被上海紫宝房地产开发有限公司以低价竞得，楼面地价3551元/平方米，明显低于市场基准线。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，当前虽然住宅价格面临较大波动风险，但如惠南地区即便考虑价格波动，上海紫宝公司拿地的楼板地价仍有些检漏的成分。在商品住宅调控政策日益趋紧的状况下，不受调控限制的商业地产已成为开发商规避市场风险的重要选择之一，而商住或商住办等综合地块的开发被认为是房企进军商业地产的最佳选择。

　　以今年拿地数量最多的绿地集团为例，其拿到的7幅土地中，仅1幅地块为纯住宅类，其余地块均涉及商业，这与近年来绿地集团加大商办比重的战略相一致。

　　房企出手谨慎

　　未来高溢价难现

　　汉宇地产市场研究部最新数据显示，未来一个多月将有近三十幅商品房用地开拍，主要集中在宝山、嘉定、浦东、金山等区域，其中不乏多幅优质住宅类用地，如位于宝山罗店，浦东陆家嘴、唐镇等热门区域。

　　但其分析人士表示，未来一个多月多数地块将延续底价成交这一态势。首先在宏观调控以及楼市“降价”的大背景下，高溢价率出现的可能性较小；其次，近期土地挂牌楼板价普遍较高，如上文所述的嘉定南翔板块的“嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地

　　块”，挂牌总价近10个亿，折合楼板价为7300元/平方米，这个价格几乎高出南翔板块最高挂牌价的一倍。但分析人士也认为，不排除一些小面积、低总价、位置佳的“MINI型地块”将会有不错的表现。

　　对此，宋会雍也表示，由于楼市大环境的日益低迷导致了开发商目前的拿地节奏逐渐放缓，拿地的方式也趋于低调。在楼市成交低迷、房价日趋松动的大势之下，开发商在土地市场的出价日益谨慎。另一方面来看，低溢价的原因还在于目前众多开发企业在长期交易回笼不旺，导致资金短缺。部分中小企业着手卖掉项目套现离场，一定程度上也分离了部分扩张房企对土地的渴求。