当心小产权房陷阱 漫画：ＹＳＣ／ＣＦＰ

近期在销售的宝安新盘。ＣＦＰ供图

　　■ 深圳特区报记者 谭建伟

　　１价格直追商品房

　　众厦地产总经理助理林晓华认为，深圳的小产权房主要包括两大类，一是在原农村集体所有土地上建成的房子，由相关社区居委会核发使用证；二是军产房，有军方提供的房产证。

　　近５年，深圳商品房价格一路上升，而不用缴纳地价和税款的小产权房价格相对较低，约为商品房价的一半。不过，在商品房遭遇限购、限贷、限价的当下，低价小产权房吸引了大量资金流入，小产权房价格与商品房之间的差距在不断缩小。

　　“福田区金盾剧院后边有一处军产房，均价２５０００元／平方米，小户型多，你有没有兴趣投资啊？”日前，记者接到中介的这类推盘电话时，着实大吃一惊。没有完整产权的军产房居然均价这么高？去年１０月前后，该地段推出一批公寓，包装修均价每平方米才３００００元出头，现在这处军产房基本不带装修，也达到每平方米２５０００元，二者相差只有三成左右了，比以往缩小了２０％的差价，比５月深圳每平方米１５２６２元的整体均价高出约１００００元。

　　不仅新建小产权房价格正在急追商品房，二手小产权房与商品房价格的差距也在缩小。安居福地产一位客户经理介绍，梅林军产房深圳边防分局住宅区建于２００２年，目前房价为每平方米１５０００元左右，而邻近的同样“年龄”的商品房为每平方米２００００元出头，相差不到４０％。而租金与商品房相当，１４０平方米的住房月租５０００多元。

　　南山区西丽留仙大道旁边的留仙居是新围社区居委会开发的小产权楼盘。据施联行置业顾问介绍，该楼盘建于２００９年，有３０００多住户。二手房均价每平方米超过１２０００元，与周边的二手商品房比，只低三成左右。租金与商品房没什么差别，一套４２平方米的一房一厅月租２０００元。

　　２投资者“刚需”都在买

　　谁在购买小产权房？６月４日，记者先后到福田区金盾剧院后边一军产房楼盘和宝安沙井集体小产权房销售现场查看实况。

　　位于彩田路边的该军产房新盘属二期开发，包括３２平方米到１７０平方米不等的十多种户型，以９０平方米以下户型居多。楼盘还在建设中，样板房集中在８楼、１２楼。

　　记者与胡女士夫妇一起戴上安全帽，乘坐简易电梯，首先来到８楼。３０多平方米的小户型样板房集中于此，设计成了包括厨房、卫生间在内的小公寓。随行的中介人士介绍，均价２３０００元／平方米，含装修。“每套总价７７万元上下，月租至少２６００元，放租空置期不超过７天；租金回报率约４％，周边商品房均价每平方米４００００元以上，因此这种房还有升值空间。”

　　胡女士夫妇对东南向和西南向的两室一厅兴趣挺大。朝向好、７０平方米的面积，投资、自住两可，是他们心动的主要原因。

　　１２楼开放了５１平方米及１４０平方米以上的大户型样板间。二室一厅的５１平方米户型看房客较多。中介人士表示，超过４０平方米的户型虽然每平方米要加收２３００元的装修费，但５１平方米户型楼层更高，且有两个房间，可满足多种类型客户的需求，租客面相对较广，月租超过４０００元。一对带着老人来看房的中年夫妇，对这种房型有购买意向。他们在附近买了商品住宅，想买套军产房给老人住。

　　从市中心驱车西行５０分钟可达沙井。这里高楼林立，俨然一个高密度住宅小区。众厦地产《小产权房专题研究》披露的数据是，深圳存量住宅中，小产权房比例已经超过６０％。深圳小产权房分布范围广，宝安沙井为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在５０个以上，住房多达５万多套。这些小产权房的开发模式是，由原住民、村股份公司、私营老板或开发商等多方合作，再进行利润分成。

　　记者来到沙井一批发城现场看楼。业务员表示，整个项目包括６栋楼的商铺和住宅。目前，住宅已经全部卖完，买家主要是附近工厂的管理人员、原村民、有实力的投资客。有的上班族买房是为了自住，也有客户是为了博租金和升值。有位客户一口气买了１０套。

　　３小产权房风险多

　　小产权房虽然绝对价格低于商品房，但近年来的相对涨幅一点也不逊色。以位于梅林的深圳边防分局住宅区为例，２００２年开始卖房时，每平方米均价才３０００多元，现在飙升至１５０００元，涨幅达４倍，甚至超过了同期周边商品房的涨幅。福田中心区彩田路边一处军产房，２００５年开卖时每平方米５５００元，现在二手房价为２３０００元，涨幅超过３倍。社区小产权房的涨幅也很大。西丽片区部分小产权房１０年涨６倍。留仙大道旁边的留仙居自去年初以来，经历三次楼市调控，房价逆市上涨两成。

　　业内人士认为，房价低，收租金，赚差价，博拆迁赔偿，这些是人们铤而走险购买小产权房的主要动机，其中，固然不乏为解决自住需求的无奈群体，也有相当部分人火中取栗只为博取超额回报。特别是深圳对商品房的限购力度持续加大，二手房按评估价征税政策即将推出之际，一些投资客瞄上了不限购、没有交易税费、价格相对较低的小产权房。中原地产一名置业顾问称，近期，小产权房变得热起来了，预计这种热度还可能上升，特别是安全系数相对较高的军产房更会受到部分人的追捧。

　　资深地产人士相继发出冷静的提醒。众厦地产林晓华认为，小产权房价格涨幅已大，追高有一定风险。更大的风险是，花了买房的钱，拿不到房产证，得不到应有的保护；随着新拆迁条例的实施，未来拆迁主体为政府而不是开发商，小产权房博取赔偿的空间缩小了，而作为违法建筑被强制拆除的风险加大。

　　地产律师颜宇丹说，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另外，小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。而且，购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。

　　由于约定小产权房所有权和永久使用权转让的合同无效，部分深圳小产权房开发商变通地想出了出资合建＋租赁合同的方式。对此，颜宇丹认为，房屋租赁受２０年租期限制，超期限合同无效，违约金得不到法院支持。

　　购买军产房，风险也显而易见。据了解，地方人员购买军产房后一般无法办理通常意义上的产权证，落户及孩子上学等可能面临困难；房价上涨时，原军产房主毁约收房的情况不时发生，购房者如起诉，地方法院可能不予受理；如遇政府拆迁、征收、征用，如何保护非军籍购房者合法权益，尚无明确法律规定；军产房还面临再次转让困难、无法继承等风险。

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　　什么是小产权房

　　通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。现在小产权房也包括军产房。

　　相关案例

　　北京画家村“宋庄房讼”案终审

　　购房合同无效 卖家给予赔偿

　　农民眼见房价上涨，５年后反悔曾经卖房给画家。２００７年１２月，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定北京市通州区画家村“宋庄房讼”案房产买卖无效。被告画家李玉兰败诉失房，原告农民马海涛被判返还李玉兰总计９．３万元的卖房款与补偿款。

　　２００２年，马海涛以４５０００元的价格将位于通州区宋庄镇的院落出售给李玉兰。入住后李玉兰对该房屋进行了整修和添附。因房价急涨，２００６年，马海涛要求确认双方签订的买卖房协议书无效。当时，画家村农民讨房诉讼案形成了１０多起，悔约理由基本都是依据“城里人不得买卖农村集体经济组织成员住房”的政策。

　　法院在终审判决书中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

　　随即，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失４８万元。２００９年６月，北京二中院对此案终审，维持一审法院做出的马海涛应当按照过错程度赔偿李玉兰经济损失的判决。

　　此前，北京海淀区在４起农民房买卖纠纷案件处理中，做出过买卖协议无效，但卖方需要赔偿３０万－５０万元的判决。

　　有消息称，北京市高级人民法院曾下发关于审理农民宅基地纠纷案件的会议纪要，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，由卖房农民对买房者进行赔偿，赔偿比例为房屋经评估后总价款的７０％。

　　深圳地产律师颜宇丹表示，上述判决只是个别判例，其他地方的法院未必照此下判，小产权房买方被卖方收房且得不到赔偿的概率较大。