2010年11月26日,注定将为成都土地拍卖历史落下一个重要的注脚。在这一天,将有总面积234.0517亩的5宗土地走上拍卖席,其中1宗位于顺江、2宗位于青龙场的地块出让公告中,明确规定必须配套建设总计8517平方米以上面积的公租房。

　　继北京之后,成都尝试在受拍地块内配套公租房建设指标,不但标志着成都的保障性住房建设从计划主导开始转向吸引市场资本参与,更是土地市场一次意义深远的“皮试”。

　　决心:成都力破保障房资金瓶颈

　　11月16日,财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》明确规定,从2010年起,各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金,统筹用于发展公共租赁住房,包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房,贷款贴息,向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

　　同时允许土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金用于公租房,利用贷款贴息引导社会发展公租房。

　　随着楼市调控政策的深入,公租房在增加供给方面的作用日益凸显,各地公租房建设计划也大幅扩容。

　　据统计,2011年,仅京、沪、渝、穗四城市计划开工的公租房建设规模就超过2000万平方米,同比增长逾两倍,需要投入的开发资金近千亿元。

　　但从目前来看,大部分地方公租房建设都是靠政府投资,只有一部分项目通过国企或财政担保下的公积金贷款来融资。随着公租房建设计划的扩容,现有资金来源难以满足需要。

　　其实在2009年11月16日住建部、财政部等7部委下发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》中,北京、天津、重庆等28个城市即被圈定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,成都并未出现在这份名单之中。

　　而作为西部重镇的蓉城,在持续进行保障性住房的发展中,显然不能避免出现建设资金“捉襟见肘”的困扰,寻求新途径破冰也迫在眉睫。

　　突围:土地拍卖首先“皮试”

　　其实在招拍挂土地中配建公租房的尝试,在国内并非成都首创。今年5月7日,一度被业界视为潜在"地王"的北京顺义区马坡镇新城9号地西侧地块,就曾因为包含5万平方米销售限价为5800元/平方米的"限价商品住房",在5家大牌开发商投标的情况下依然未达标底导致流标;11月3日,北京房山区长沟镇改造一期A地块南区地块也因为尝试了“限地价、竞保障房面积”的交易方式而遭遇"零报价"流标。

　　前车之鉴不远,不过成都却毅然踏上了这条试水之路——就在《通知》出台当日,成都市城乡房产管理局公布12月底前完成公共租赁住房276套配租摇号、采购型经济适用住房966套对外销售、廉租住房600余套配租的一揽子方案。

　　这总共1882套保障性住房是为了进一步加大住房保障力度,切实加快解决低收入家庭住房困难而推出并接受申请的。

　　在11月17日,成都市国土资源局又推出了前述5宗拍卖地块,这些地块都位于前段土地放量集中、大腕纷纷入驻、业界关注度极高的热点区域,目前已有多家开发商报名竞拍。

　　这次拍卖的第一宗地位于顺江组团铁佛村,面积22.1906亩,楼面地起拍价为2000元/平方米,必须建公租房面积不小于1275平方米,其现场位置正位于新项目绿地·圣路易名邸一路之隔;第二宗地青龙街道办将军碑,面积为119.0270亩,是这次拍卖的5宗地块中面积较大一宗,规定楼面地起拍价为1950元/平方米,规定建设公租房面积不小于4233平方米。

　　现场位于川陕立交桥下,上东一号正南侧,地块呈长方形并有自然坡度,开发潜力甚优;第三宗土地同样位于青龙街道办,面积为29.7250亩,规定楼面地价1500元/平方米,必须修建公租房3009平方米。

　　现场位于成绵高速立交桥下,北回归线项目西侧,正临交通干道。记者从市国土局拍卖中心相关负责人处了解到,今后的拍卖还将继续推出更多有配建公租房要求的热点地块。

　　后劲:保障性住房可持续推进

　　记者近日从成都市城乡房产管理局了解到,成都市将在今年新建3000套公租房的基础上,再投资6亿元,在锦江区、青羊区修建4200套公共租赁住房,总占地27万平方米。

　　下一步,成都还将在工业发展区、开发区和外来务工人员较多的地区,集中建设公共租赁住房。今年9月,位于高新区的员工公寓正式动工,占地面积100万平方米的土地上,将建起2万余套公共租赁住房。而截至今年10月底,成都共计开工公共租赁住房建设约127万平方米、25000套左右。

　　与此同时,成都还将通过在适当区域的商品房中配建和分类式采购的方式储备房源。从2010年到2012年,成都市计划修建3.25万套公共租赁住房,以解决15万人的住房困难。

　　此外,成都市还将同步建立起公共租赁住房网,到时候市民只要上网一查,就能找到自己满意的房源。

　　记者观察

　　意义深远的“皮试”

　　“公租房不太可能大幅度地抑制房价,却有可能会打击囤地热情,但最关键的是成都的土地拍卖配建公租房‘皮试'是否会遭遇类似北京的流拍。

　　”红星国际总监冯珏在接受记者采访时对于11月26日的拍卖有一丝担忧。其实综观近期地块拍卖情况来看,成都的土地成交状况很乐观。在这样的行情之下,开发商能否接受配套公租房的地块,还得全看拍卖试水之后的效果。

　　从推出的地块指标来看,这次拍卖的土地配建公租房面积大致在2.7%至3%之间,这一比例其实并不算高。

　　而配套了公租房之后,该宗地块开发为“高端住宅”的可能性就微乎其微,一旦在未来大部分出让地块中开始推广,或者直接采用大幅地块整体开发为公租房,必然会有效平抑房价上行,出现“地王”的机会也会逐步减少,但这取决于国土部门持续推进类似地块的力度和决心有多大。

　　另一方面,重庆最近确定的公租房价格为10元/平方米,一套60平方米左右的公租房月租在600元左右。

　　同为西部中心城市的成都能否在参考两地物价和市民承受能力的基础上,制定出适合本地的公租房价格,也需要业界持续关注。

　　需要注意的是,国土部门在推出类似地块时,应当制定相应的细则来兼顾开发商的利益,刺激其开发保障型房源的热情,给中小开发商以生存和开发的机会。如果后期执行到位,或将达到切实解决中低收入群体住房问题的根本目的。