随着各项调控政策的效果逐步显现,各地房地产市场迅速转入低谷。从5月的数据来看,北京、上海、深圳的商品房成交量环比跌幅都超过了50%,广州环比4月跌幅也超过30%,一些标杆房企在售项目中也出现了降价促销迹象；京、津、沪、深、穗等五大城市二手住宅成交量更是下滑至2007年以来的最低水平,价格亦出现明显下跌。不过,与买卖市场量价齐跌相反,近期租赁市场却逐渐活跃,五大城市租金出现普遍上涨。

    万科等标杆房企开始打折促销

    中国指数研究院的统计数据显示,5月,主要城市库存量普遍上涨,同时在监测的30个城市中有29个城市成交面积环比下跌,半数城市成交量下跌接近或超过50%；10个重点城市成交面积环比全部下跌,京、沪、深、杭、宁、渝六市环比下跌接近或超过50%,杭州下跌幅度最大,达76.50%。

    在一手楼方面,数据显示,从5月1日—5月30日,北京成交的商品房套数仅为去年同期的三成,环比4月也下跌了59.1%；上海累计成交面积环比4月萎缩70%；广州环比4月跌幅超过30%；深圳的成交套数同比和环比分别下降84%和59%。

    由于房子卖不动,近期各地开始不断有新盘降价打折促销以期回笼资金。继恒大推出8.5折促销后,近期保利、万科、绿城等标杆房企部分楼盘出现了打折促销的情况。不过中原集团研究中心刘渊认为,上述标杆房企所谓降价实为试探市场反映之举,这些项目或为尾盘清货销售,或以低于前期预期价格开售,尚未出现大规模降价促销。

    五大城市二手房成交下滑30%—80%深圳上海下滑幅度最大

    而二手楼量价齐跌的现象则更为明显。根据中原监测数据,5月五大城市二手住宅成交量全线下挫,下滑幅度在30%—80%不等。其中深圳和上海两地成交量的下滑幅度最大,分别达78%和75%；广州下滑幅度最小,也达到了32%。

    成交量跌幅较大的上海和深圳,本月价格下跌的幅度也最大。中原领先指数系统数据显示,5月五大城市除天津外,其余四城市二手住宅价格均出现下跌。其中深圳和上海价格下跌最明显,环比跌幅分别为2.9%和2.5%；北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。天津二手住宅价格虽仍有小幅上涨,但涨幅相比4月也已经明显回落。

    此外,根据中原领先指数系统的样本楼盘统计,超过五成以上的楼盘价格出现下跌。这类楼盘主要分布于城市次中心区,亦是前期价格上涨相对较快的区域。特别是上海、广州和深圳三城市,已有此类楼盘下跌幅度超过15%。如北京哥林春天下跌17.5%,仁恒河滨城下跌15.9%,大唐盛世花园下跌15.5%；广州黄石花园下跌17.8%,赤岗苑下跌16.2%,世纪华都下跌15.2%；深圳新港鸿花园下跌19.3%,名骏豪庭下跌18.8%,东埔海景下跌15.6%,海滨花园下跌15.1%。

    业内人士分析,此轮楼市调整与2008年相比有一大不同。2008年是由一手房带动二手房降价,本次调整表现出明显的二手房带动一手房价格下跌的格局。中原集团研究中心经理瞿安新认为,这主要是因为经历2009年全国各地楼市一片暴热之后,大多数发展商手里资金相对充裕,他们手中的新房当然不轻言降价；另一方面,正因为2008年一手房带头下跌,结果造成一系列连锁负面反应开发商对此仍记忆犹新。而二手住宅的小业主不会考虑这么多,也没有上述顾虑。他们只要能够获利,情愿尽快降价套现。

   购房者转购为租广州部分板块租金上涨三成

    除此之外,本轮调控还出现了房价下跌租金上涨的现象。

    中原领先指数系统数据显示,5月五大城市租金指数均出现环比上涨。其中,北京涨幅最大,达到1.79%,上海上涨0.25%,广州涨1.01%,深圳上涨1.33%,天津环比上涨0.26%。租金回报率方面,五大城市中除天津以外,其他四城市均上涨不少,其中深圳上涨4.35%,租金回报率为2.74%；北京环比上涨3.48%,租金回报率为2.58%；上海上涨2.84%,租金回报率为2.25%；广州环比上涨2.57%,租金回报率回升至3.27%。

    以广州为例,近期广州天河北、东圃、赤岗、东晓南等板块租金上涨明显,涨幅达到了三成左右。如天河北路上的天逸名都,此前面积约39平方米的单间,月租金为1600元,近期已飙升至2100元。东圃棠德花园租赁热门成交的55平方米、64平方米两房单位,此前租金最高也不过1300元/月,最近租金已经升至1700元/月,升幅逾30%。此外海珠区佳信花园、雅郡花园、丽影华庭、鸿运花园等小区的租金都不同程度上升了15%-20%。

    来自满堂红的数据也显示,4、5月份以来确实出现了租金上涨的现象。仍以广州为例,2009年广州房租均价大约为每平方米28—29元,但到了4月,这一数据达到了32.9元,5月虽较4月有小幅下滑,但也超过了30元/平方米。

    满堂红沈锐培表示,近期租赁市场畅旺的一大原因是部分准购房者,在新政出台后,观望情绪令其搁置了购房计划,转投租赁市场。中原地产市场部人士还指出,像广州这样的城市,近期如火如荼的城中村改造使大量的原租户和拆迁户涌入租赁市场,也带动了租金的上涨。如天河东圃板块,近期冼村、林和西的城中村改造以及BRT的开通,使不少原住户分流到东圃租房,需求增多使得业主纷纷提价。

    中原地产海珠区资深营业经理黄峥欢介绍,租金涨势凌厉,甚至令部分原本还在犹豫出不出货的业主转售为租。

    ■最新动态

    住建部摸底国十条调控效果

    执行不力的地方政府要问责

    楼市调控紧锣密鼓进行同时,近期住建部也在进行着一场全国性的房价调研活动,摸底国十条的调控效果。日前,住建部组织了“华东六省一市房地产工作座谈会”,调研上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西等与会省市贯彻落实国务院10号文件情况。据了解,此后调研组一行还将继续去其他地区调研“国十条”落实情况和地方政府稳定房价工作情况。

    在“华东六省一市房地产工作座谈会”上安排了参会的省市代表就落实“国十条”政策情况进行汇报,重点介绍“国十条”出台以后,本地区房价和房地产市场的变化情况。知情人士透露,住建部正在对各地落实“国十条”的情况进行检查和评比,不仅看地方出台了怎样的地方性政策落实“国十条”,更要看地方政府有没有动真格去整顿房地产市场。

    据悉,住建部要求,对于查处房地产市场违法违规行为不力的地方政府,按照层层问责的制度安排,省级住建部门对省辖市负责人进行问责。而省会城市、计划单列市和直辖市政府部门负责人问责工作,由住建部进行。按照此前的工作安排,今年6月底前,各地要将整顿房地产市场秩序和稳定房地产市场工作的情况进行上报。