预测房价,先看地价。

　　2010年的房价会跌吗?从本期排行榜的数据来看,很难找到下行的理由。

　　就像面粉决定面包的价格一样,从某种程度上说,地价的高低决定了房价的高低。“楼市月有地王出,各领风骚数十天”,回顾2009年的土地市场,“涨价”是其主旋律。

火爆的楼市让一块块土地变成了高产的“摇钱树”,哪怕地价不断高企,开发商也心甘情愿地当“地奴” 。

　　纵观2009年成都的土地市场,从年初的谨慎试探,到年末的全面爆发,单价前十的地块无一例外在下半年宣告诞生,尤以12月最为壮观,共占了6席。关于“地王”的话题已被人们说的太滥,关于数字的计算也让人有些疲倦——但无论开发商还是买房人,对于这一串数字都保持着高度的神经敏感性。唯一的差别,是双方分列在数字的两端,上演着相互拉扯的剧情。站在客观的角度,我们冷静分析这些单价“地王”诞生的缘由,更重要的是,从这些地王的楼面地价中,我们更能看到2010年楼市的价格风向。

　　一个普遍的公式是:房价=楼面地价+建安成本+其他费用+税费+利润,前两项,占开发商总成本的70%以上。在成都,电梯住宅的建安成本在2200元/平方米到2400元/平方米左右 (论坛 新闻)。这样一来,有了楼面地价,买房人就可大略了解整个房价的情况。新年伊始,我们将09年每一宗土地的拍卖情况都一一梳理,再奉上成交单价上千万的地块排名,楼市将吹什么样的风,大家心里都有个谱。

　　去年最高楼面地价8700元

　　自2008年5月地震后的停摆到7月22日试探性推出震后第一宗商业、住宅混合地块,到2009年5月谨慎推出小批量住宅地块,再到下半年密集推出城镇混合住宅地块,成都土地市场已全面回暖。15个成交单价过千万的上榜地块,也各有各的传说。

　　2009成都十大单价千万“地王”

　　俗话说,地价是楼市的晴雨表——竞价N个回合,价格不断攀高。回顾刚刚过去的2009年,成都土地市场走过了一个“U”字形上升期。去年一年,主城区内单亩成交价格在1000万元以上的土地一共有15宗。本期排行榜,为您全面梳理2009年的成都土地行情,告诉你十大单价千万“地王”在什么地方?规模有多大?溢价率有多高?又将呈现怎样的产品?

　　一 锦江区顺江路与龙舟路交汇住宅地块

　　楼面价：7275元/平米 预计单价12000元/平米

　　占地面积:15.6256亩

　　单亩成交价:1940万元/亩

　　溢价率:94%

　　上榜理由:本地块以1000万/亩的起拍价叫价,8家企业经过47轮紧张较量,最终被成都朗基地产有限公司协同成都新昕实业开发有限公司联手拿下。业内人士分析,该区域几乎无地开发,整个区域内的居住需求旺盛。根据该地块总容积率≤4.0,规划绿地 (论坛 新闻)率≥25%,106米航空限高来看,可能会做带临街商铺的电梯住宅,但7275元/平方米的楼面价预计会让未来销售单价超过12000元/平方米。

　　二 武侯区领事馆路以南商住地块

　　楼面价：4292.1元/平米 预计单价15328元/平米

　　占地面积:65.5233亩

　　单亩成交价:1860万元/亩

　　溢价率:37.77%

　　上榜理由:成都领事馆路地块被命名为“保利 (论坛 新闻)中心”,未来产品将涵盖高品质住宅、商业和高端写字楼部分。据保利地产负责人表示,他们已经为该项目储备了充裕的资金和完善的人才,将打造一个城市中心区域的高端城市综合体。

　　三 锦江区一心桥北片区6号住宅地块

　　楼面价：6899.65元/平米 预计单价14600元/平米

　　占地面积:22.2662亩

　　单亩成交价:1840万元/亩

　　溢价率:67.27%

　　上榜理由:11月19日,拍卖开始时31号以起价1100万元/亩举牌,接着15号保利地产与33号代表频繁举牌,不久38号香港九龙仓开发公司代表就表现出了势在必得的强劲势头,而半路杀出的32号润扬房产代表也不甘示弱,几次将竞价不断推高。最后,38号香港九龙仓以1840万元/亩成交单价拿下该地块。

　　四 东大街10-3号商住地块

　　楼面价：1999.7元/平米

　　占地面积:24.6567亩 单亩成交价:1600万元/亩 溢价率:0

　　上榜理由:该地块位于东大街内环内区域,紧邻喜年广场,地段优+ (论坛 新闻 视频)越性无须赘言。从建筑高度条件要求来看,地块不足25亩的规模被分成了从A-J八个区域,每个区域都规定了非常具体的高度限制——理论最大高度可达240米,不会低于140米。结合东大街发展规划与现状,修建办公或者酒店是很自然的选择。

　　五 武侯区人民南路3段3号商住地块

　　楼面价：2812元/平米

　　占地面积:60.8754亩 单亩成交价:1500万元/亩 溢价率:0

　　上榜理由:目前沿人民南路已建有开行甲级写字楼、汇通大厦、NOVA@世界、数码广场、威斯顿联邦大厦 (论坛 新闻)、凯宾斯基酒店等一批中、高档写字楼和星级饭店(宾馆)等。未来人民南路商务区规划区域拟以人民南路三、四段两侧200米内作为控制区域。在规划控制上定位为星级酒店、高档写字楼,与毗邻的一环路和科技一条街相呼应。人民南路商务区建设已被业内人士视之为成都CBD的城南商务新干线。

　　六 金牛区百寿路8号商住地块

　　楼面价：6636元/平米

　　占地面积:17.4334亩 单亩成交价:1460万元/亩 溢价率:82.5%

　　上榜理由:百寿路8号地块地处白果林片区,靠近蜀都大道和一环路,居家生活环境非常成熟。在12月4日拍卖当天,该地块刚开拍,就有27号企业直接竞到1100万,顿时全场哗然。伴随着现场一片“明年房价过万”的呼声,39、23、78号企业纷纷加入竞争,多轮争夺之后,百寿路地块终于以1460万元/亩的单价花落78号成都瑞湖置业手中。

　　七 金牛区解放路片区4号商业地块

　　楼面价：8700元/平米

　　占地面积:3.1940亩 单亩成交价:1450万元/亩 溢价率:82.5%

　　上榜理由:2009年12月4日上午同时推出的主城区6宗城镇混合住宅土地拍卖当中,有3宗以单亩高成交价格位列榜单1、6、7名。此地块一开始就从650万的起拍价升到1000万、1300万,再到1400万。中途,主持人曾提醒多次:“各位企业,此地块虽然位置不错,但楼面地价已经达到八千,请各位注意风险”,但仍然无济于事。最终,66号成都新和 (论坛 新闻)房地产开发有限公司以1450万元/亩的单价拿下了该地块。以此价格预计,未来解放路片区住宅单价铁定破万。

　　八 锦江区东光街道永兴村5组商业地块

　　楼面价：3299.83元/平米

　　占地面积:21.3989亩 单亩成交价:1320万元/亩 溢价率:32%

　　上榜理由:12月16日的4宗土地挂牌转让也有3宗位列榜单5、8、9名。东光街道是锦江区面积最大的辖区之一,环顾左右,东湖国际、翡翠城 (论坛 新闻 视频)、锦江东湖花园 (论坛 新闻)、静居嘉苑 (论坛 新闻)等高档社区错落有致。在这样一个发展快速的居住新区,非常需要一个大型的商业建筑,满足人们对购物、娱乐、消费的日常需求。华润之所以在临近翡翠城的地带拿下这宗商业地块,其意义也正在于此。

　　九 成华区圣灯乡3、4组商业地块

　　楼面价：3155元/平米

　　占地面积:16.792亩 单亩成交价:1220万元/亩 溢价率:52.5%

　　上榜理由:2009年12月16日挂牌转让的圣灯乡3、4组商业地块紧靠二环路东二段,东北为龙湖三千里 (论坛 新闻)、西为首创爱这城、西南为万科 (论坛 新闻)金域蓝湾,这样一个众大盘簇拥的建设路绝佳商业地块,最终被招商局地产控股股份有限公司以楼面价格3155元/平方米,总价两亿拿下。

　　十 高新南区丰收村三组住宅地块

　　楼面价：4736元/平米

　　占地面积:60.2055亩 单亩成交价:1200万元/亩 溢价率:140%

　　上榜理由:2009年9月22日,蓝光 (论坛 新闻)地产 (论坛 新闻)通过挂牌转让方式拿下的这宗高新区南部新区丰收村三组60.2055亩城镇混合住宅用地,创造了2008年至2009年土地溢价率最高记录——140%。预计项目未来产品将延续蓝光快打快销的路线,打造为附带少量商业街铺、社区商业的高层电梯公寓。