2009最后一季的光华大道，正一点一点的恢复元气。

　　从10月18日金阳·易城国际的开盘热销为起点，光华大道沿线楼市再次潮涌——万科光华项目或将于年底亮相；置信将在光华大道打造超大型城市综合体，凯德·风尚不但挺住了价位，更慢热着朝前坚定进发；朗基龙堂、颐和京都、西班牙森林、中铁·瑞景澜庭、中森·银座花都、银城归墅等一大批光华大道新楼盘正在成为秋冬之际城西购房者的最新选择……

　　爱她恨她，都在光华大道。

　　自立项到通车，自8000元房价波峰到2000多的房价谷底，波诡云谲的光华大道浓缩着五年来成都乃至全国房地产发展的一切问题——

　　想知道831土地大限，你可以去问光华大道：那里有着从划拨土地到阳光拍卖的亲历者；想了解全国最牛的开发商，你可以跑一趟光华大道：沿线从港资到央企，从本土到国际，无比集中的品牌企业可以省下你不少事儿；想厘清地产下一步发展的脉络，你更应该从光华大道混乱的价格构成，复杂的产品形态中寻得玄机……

　　那么，在2009年即将收工的时节——

　　光华大道真的元气尽复了吗？从7000到3000的价格落差构成正在弥合吗？11月19日即将亮相的地真意味着光华大道走向纵深？

　　或者这样的复元背后，还有着更深层次的问题需要解决？

　　也许，复元的步伐算不上神速，但对于光华大道沿线的楼盘来说，这远比2007的风口浪尖、2008的打入冷宫要实在得多！

　　没有一条路像光华大道一般，通车四年，一直被赋予了改变居住格局的沉重使命；也没有一个区域楼市，如同光华大道沿线那样，全长仅9.5公里，却目睹了成都楼市的起落沉浮，命运多舛。

　　2009年下半年，随着凯德?风尚、金阳·易诚国际、颐和京都、西班牙森林、中铁·瑞景澜庭、中森·银座花都、银城归墅等楼盘的密集推盘，光华大道再一次进入成都百姓的视线：2009最后一季，能否成光华大道的“复苏季”呢？ 

　　“桥头堡之战”

　　10月18日清早，树德中学对面的金阳·易诚国际售楼部。

　　记者到达之时，整个光华大道两旁都已停满了私家车。在售楼部漂亮的教堂式白色建筑外，宽敞的选房等候区坐满了神情亢奋的购房者，现场热闹非凡却井然有序。据介绍，其中相当一部分购房者从头一天晚上就已经开始排队了。电话里，光华大道沿线另一楼盘的营销总监评价为“久违的盛况”，根据他的回忆，2007年之后，光华大道就再也没出现开盘大规模连夜排号的情形了。

　　金阳地产于10月19日对外发布的销售结果显示：开盘当日销售超过200套，销售金额过亿元。

　　如果说易诚国际创造了光华大道单日走量的最新记录，那么它的“邻居”凯德?风尚则在2009年书写着高价位企稳的销售：从今年3月7日开盘起，始终备受关注的凯德·风尚一直保持着“高起点规划、高规格设计、高科技含量”的区域标杆地位。目前，项目均价为6500元/平方米，最高价格达到7900元/平方米，这样的价位不仅高出整个光华大道沿线均价水平，也高出西三环内光华片区的整体均价水平。即便是这样，最近两周以来，凯德·风尚仍然保持着每周30套左右的去化数字。

　　2009年10 —12月，随着锦绣光华、颐和京都、元益家园等新楼盘陆续推出新房源，光华大道的“桥头堡”——也就是光华大道东端，与西三环的交汇处方圆5公里范围内，将引发凯德、置信 、金阳、朗基、成房置业等众多大小开发商的激烈竞争。

　　而据知情人士透露，万科位于光华大道的项目也将于今年年底正式亮相。这也无疑为光华大道今年年底和明年年初的竞争基调增添更多的看点和亮点。

　　“光华大道与西三环联系最紧密的区域实际上很具有竞争力，刚性需求与改善性需求都能找到合适的产品选择，而加之与城市紧密相连，这个区域整体活跃将带动整个光华大道沿线楼市的崛起”，业内人士分析指出。

　　“整条路又开始涨价了”

　　“2003年那会儿，温江城里到处飘扬着‘打造成都后花园’的小旗，阿特金斯公司操刀的城市规划为我们描述了一个以别墅、豪车、富人为主题词的光华大道前景。锦绣森邻率先亮相，德式联排别墅，未开盘已先定完。但旋即就是“831”大限，所有协议出让土地全部无效，蠢蠢欲动的光华大道瞬间陷入沉寂，直到2005年。”熟知温江和光华大道楼市进程的人士向表示。

　　2005年，光华大道的通车无疑为整个温江注入了一针强心剂。2005年温江土地供应超5000亩，造就了2006年光华大道的高度繁荣。和记黄埔、万科地产、珠江地产、恒大地产、蓝光地产等品牌开发商先后涌入这条全长9.5公里的道路两侧，光华大道一线成为了成都楼市品牌最集中，规模最庞大的建设工地，吸引了众多购房者的目光。

　　2007年，以仁和春天大道为代表的光华大道中段楼盘达到了最火爆的鼎盛时期。借助良好的内外资源整合打造，在春天大道成功销售大卖，而且将价格提升到一个很高的价位，电梯卖到每平米8000元，这在2007年成为了整个光华大道最为津津乐道的事件之一。

　　在最火爆的那段时期，温江光华大道沿线和江安河一带的楼盘，西花汀、金河谷、珠江国际花园等楼盘就电梯公寓的价格来说，已基本上达到城市中心区域水准，不少楼盘价格都已高于三环路沿线的电梯公寓。

　　而也正是光华大道成为2008年的“降价先驱”，降价比例从15%到50%不等的营销政策在沿线楼盘此起彼伏，而改规划、搞促销、推精装等层出不穷的应对手段也成为了2008年的光华大道楼市一景。　　

　　2009年，整个光华大道中段销售有所回暖，但存量依然较大。仁和?春天大道、佳兆业丽晶港、金河谷浣花公馆等楼盘都感觉仿佛回到了07年。业内人士介绍， 2009年整个光华大道基本上都涨了，单价一般都涨了三四百，个别楼盘甚至涨了近一千。而小幅度、多次数的价格调整策略，正在按照既定部署执行。　

　　到年底以前，光华大道板块还将陆续推出西班牙森林、中铁·瑞景澜庭、中森·银座花都、银城归墅等新楼盘。业内人士分析指出，青羊区和温江区之间的楼盘恢复强势才能整体复苏光华大道沿线的楼市水平。从目前的情况来看，该区域多为别墅+电梯公寓。在户型区间上，主要以中大户型为主，这无疑提高了去化难度。

　　“城市综合体”注入想象新空间

　　2008年，大幅降价、深度促销、改规划、改产品……让开发商也对光华大道的真实需求大打问号，多个准备在光华大道大施拳脚的开发商纷纷减慢了在该片区的拓展速度。

　　在采访中记者发现，业内人士似乎根本不担心光华大道区域的前景。但目前，光华大道沿线缺少科技、金融、投资、贸易、物流等产业的支撑，就业人口匮乏，让光华大道单纯成为了改善型购房的市场。配套匮乏，始终成为该片区的发展瓶颈。

　　温江房管局局长蔡群儒表示，为了破题光华大道的配套难题，完善配套的第一步就是修建农贸市场。目前温江区政府已经规划设计了5个区域修建大型的农贸市场。同时会以精确的道路路网让交通深入光华片区的各个楼盘小区之中，实现畅通无阻，同时，准备开通公交车进入各个小区，方便业主出行。另外一个方面，目前已确定引进高端幼儿园三所，解决业主孩子的读书问题。

　　根据蔡群儒的描述，一个名为“光华国际社区”的大型城市综合体将为这个片区注入极大的想象空间。据介绍，由置信地产打造的光华国际社区一直在低调筹备之中，预计今年底明年初将会面市，其2000多亩的社区大环境以及7000多亩的综合占地，肯定会为定义城市综合体的项目本身提供强大的支撑。

　　城市综合体其实就是为给周边的居住提供一个消费、购物、休闲的场所，光华大道居住人群比较密集，但是缺少配套，这是城市综合体诞生的最好时机，因此，“置信地产在这个区域建造这样一座超大规模的城市综合体，正切合区域发展的需求”，蔡群儒这样描述。

　　光华国际社区的破土动工，赢得了周边开发商的一片喝彩。有开发商甚至用“眼前一亮”来形容得知此消息的兴奋程度。“光华大道仅仅是快速通道的形象将逐渐被颠覆，距离生活区域约来越近。”更多的人则认为，城市综合体的兴起将为光华大道带来真正的发展活力。

　　11月19日，光华大道沿线青羊培风村88亩土地将正式拍卖。沉寂1年之后，光华大道沿线的土地市场再度启动，而这也标志着光华大道沿线楼市正式突破“路边格局”，朝光华——成温邛之间，光华大道两侧更加的纵深挺进。

　　破冰

　　土地暗潮涌动

　　2009年，是房地产市场整体回暖的一年，而光华大道的涨势也大大出乎业内人士的意料。

　　房产营销专家赖翰林认为：08年市场冷淡，成都很多楼盘是为了回笼资金而降价促销。随着09年市场回暖，开发商对市场的信心恢复，对后市的预期大大增加，而这种态度的体现就是通过房源涨价来体现的。.由于前期降幅过大，在市场反转的情况下，光华大道楼盘的反弹力度也最明显。

　　记者获悉的一份资料显示，今年3月份，仁和·春天大道360度观景高层电梯住宅正式对外发售，当天销售50多套住宅；蓝光香境春节后至少售出200套以上房源；佳兆业·丽晶港从3月开始，每周销售量都在40套以上，月均销售量已经在200套左右……火热的销售带动房价持续走高，到10月份，光华大道青羊段的均价已在5800元/平方米左右，温江段的均价也达到了4500元/平方米左右。

　　与区域销售市场升温不同的是，沿线的土地市场仍然显得冷清。业内人士认为，前期光华大道土地放量明显，如今尚有规模不小的存量土地尚未入市，这种情况，让开发企业犹豫，也让政府主管部门难以把握准确合理的推地时间。

　　记者注意到，成都市国土局在今年的土地拍卖预公告里提及光华大道沿线的地块面积共有600多亩，分别位于青羊区培风村、三环路以西，IT大道以北、清波片区等地，其中，青羊区培风村的88亩土地将于11月19目拍卖。

　　纵深

　　土地储备更加丰富

　　根据青羊区政府的规划，这600亩土地将用于打造一个全新的片区——金沙太阳城。金沙太阳城片区将与现在的金沙片区实现东西方向的无缝对接，形成“泛金沙”生活圈。重庆金阳地产成都公司营销总监程捷告诉记者， 19号将拍卖的88亩地，起拍价为450万元/亩，容积率最高才2.8。，测算下来楼面地价并不低，这也在一定程度反应了市场对该区域价格的心理定位是呈上升走势。

　　而走出狭隘的光华大道概念，将眼光放到更广阔的区域，记者更发现了在光华大道辐射区域内，青羊新区、光华大道—成温邛中间地带都有着相当可观的土地储备。

　　记者了解到，成都市兴光华公司进行的青羊新区的土地整理工程占地7平方公里，其最最大的亮点就是区域内有大片可供建好房的土地。目前，青羊新区二类居住用地面积约420万平方米，一类居住用地面积56万平方米，占整个新区面积的45%左右，并且绝大部分居住用地都是连接成片的优质土地。

　　位于成都市温江区永宁镇，北临高新西区，东接1.5万亩青羊绿舟项目，紧邻光华大道、绕城高速、成温邛高速和芙蓉大道四条快速通道的区域里，有一个总占地面积约31.5平方公里、投资约340亿元的国际医学城，是成都市26个现代服务业重点建设项目之一，其中也有一些土地可用于开发与之配套的住宅。

　　中信崇州羊马项目是崇州市政府与中信深圳集团携手合作的综合城市运营项目，总占地约4.33平方公里。项目位于崇州市西南部光华大道延伸线上，与温江区仅一河之隔。

　　在记者采访中，相关专业人士向表示，光华大道 “哑铃”状的发展状态将迅速被改变，不断丰满、由点向面是下一步光华大道的趋势，2007—2008光华大道周边的楼盘都是紧邻道路两侧：如凯德·风尚、仁和春天大道、金河谷、珠江国际花园等，而目前已经出现金阳·易城国际等则显示出明显地向两侧纵深发展的态势。

　　光华大道土地面积

　　2004年12月至2007年，光华大道沿线共拍卖土地22宗，土地供应总面积达2850余亩，总建筑面积达到了500多万平方米。单宗土地面积在100亩以上就有10宗，在50—100亩之间的有3宗。

　　光华大道土地价格

　　2001年光华大道的地价为10多万/亩，到2005年涨至60—70万元/亩， 2006年初达到100万元/亩左右，年末超过200万元/亩。

　　2007年5月底，凯德置地以705万/亩，总价11.67亿元的价格拍下光华大道边166亩土地，光华大道青羊段的土地价格更是一路攀升，地价直逼每亩千万元。

　　2008年，光华大道沿线区域没有土地出让。

　　身在光华

　　上实地产成都公司总经理助理 吴晓辉

　　无论是光华大道沿线还是温江，整个房地产开发的起点和定位都很高的。如此好的大环境，作为开发商的我们，只有以更好的创新产品来与之响应，把产品做好，将小环境做好，为大环境添彩。

　　重庆金阳地产成都公司营销总监 程捷

　　整个区域市场在回暖，金阳·易诚国际以及周边项目的销势都很旺，之前地价很高的几块地也有了动工的迹象。光华大道青羊段项目吸引的人群多来自主城区，并以自住为主。这主要是因为外光华区域的生活便利，自然资源占有率高，公园、交通、商业配套齐全，特别是这一区域有从小学到高中的一条龙名校教育资源以及政府规划的商务副中心，这都促使区域人气越聚越高。