捂盘惜售风重新蔓延 建设部要求监测重点城市

    绝大多数的销售总监都经历过相似的心路历程。

    房地产业资深人士季满如告诉记者：作为职业经理人，要为老板负责，而他们对房价的走势更为敏感。销售总监拥有一定的权限，为了追逐更高的利润，可以选择什么时候开盘，开盘的节奏如何。对于一个10万平米的楼盘，每平米涨价500元，就是5000万的净利润。

    时值北京市住房和城乡建设委员会开展房地产市场秩序专项整治行动，15家捂盘惜售的开发商被住建委约谈告诫，并要求7日内完成整改。

    这让季满如想起了2005年底发生的一幕。

    捂盘惜售盛行

    2005年底，销售火爆，房价逐日上涨。一位不愿透露姓名的开发商向本报记者回忆说，北京市建委当时分别与开发商谈话，要求开发商不要随风涨价、捂盘惜售，甚至在现场放出“狠话”：如果拿到销售证不开盘，我们(建委)来给你们卖房。

    2006年5月，北京市建委做出规定：开发商自领取预售许可证之日起3天内必须开盘，并应按整栋对外销售；囤房不卖、捂盘情节严重的项目，将由市建委要求开发商上报每套未售房的价格，并在房产交易网和有关媒体上公布，所有未售房屋都必须按公布的价格出售，使开发商失去对项目价格的控制权。

    规定甚为严厉，但聪明的开发商总能想出对策。“捂盘的开发商干脆不领销售许可证。”季满如说。市场低迷时，房地产开发商竞相加快推盘速度和营销力度；市场火爆时，即使违背规定，也有很多开发商捂盘惜售。“没有谁真正的被严厉处罚过。”前述开发商说。

    北京市建委未公布15家开发商名单，但捂盘惜售现象已然非常公开并且扩大化。被指捂盘惜售的楼盘多有以下几种做法：购房者去开盘现场，但发现比之前约定的放出的房源少，价格却上涨；购房者即使交了意向金，也无法得知准确的开盘时间，其间房价却可能暴涨；开发商制造当日售罄的热销场面，每次少量出货，并逐渐提高价格。

    不光是北京，在上海、重庆、杭州等城市也出现了开发商捂盘现象。与此同时，“坐地涨价”、“一夜暴涨”现象也重新出现。

    “2005年的建委约谈反而起到了适得其反的效果。”前述曾经参加过约谈的开发商说。

    2009年上半年的楼市，虽很难重演2005年底的火爆，但经历了一场“劫难”的楼市已经从低谷中走出。

    国家统计局的统计数据显示，今年上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4%，增幅比2009年一季度提高24.7个百分点。全国70个大中城市房价已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋势。

    开发商态度：谨慎或乐观

    历史不会重复。捂盘惜售者并不是每一次都能成功，季满如举例说，不幸的有如赶在2008年6月份开盘的开发商，房地产市场随即遭遇调整。奥运会后，开发商不得不用降价促销的手段，来保证销售。幸运的有如2009年3月后开盘的开发商，幸逢楼市的小阳春。

    正略钧策管理咨询公司合伙人薛迥文对本报记者说，捂盘代表开发商对市场偏乐观的预判。但这种预判在当前的形势下却很可能是误判。

    薛指出，需求的释放是间歇式和波浪式的。如果说第一波的热销行情是由自住的刚性需求所带来的热销，而第二波热销行情则是投资者对资产价格重估的判断，以及通胀预期所带来的投资性需求，这些需求总会释放完毕，新的需求增长可能会面临更长的时间。而每一轮房价的上涨，都会消灭潜在的需求者。

    季满如也认为，现在房价的上涨缺乏支撑。对中小户型的刚性需求是在楼市长达半年的观望期中积累而后释放的。但决定人们购房的重要因素——收入，2009年上半年并没有显著的增加，这必将影响房屋的购买行为。

    投资性的需求对楼市支撑力能持续多久？季满如认为，有赖于国家的金融政策以及国内外宏观经济环境的走势。一个不确定性的因素是，下半年主管部门是否会收紧流动性。

    机构对后市判断存在分歧。中金公司的研究报告表示，中国短期内仍将保持宽松货币政策，直至年底的中央经济工作会议才有可能初步释放政策调整的信号。另一些机构和经济学家认为，短期内适度宽松的货币政策很可能延续，真正的调整最有可能在四季度出现，在此之前信贷政策的收紧也只是一些微调。

    东方证券分析师魏博在调研的过程中发现，多数开发商都抱谨慎态度，担心此前对房地产的扶持政策可能会在2009年底结束。但广发证券分析师沈爱卿认为，目前国内经济形势严峻，而房地产业产业链较长，对拉动私人投资非常有效，短期内政策的风向不会改变。

    记者在多次采访中发现，绝大多数专家、业内人士以及开发商人以惊人相似的口吻称，房价会涨。

    一直关注各个城市成交量与房价走势的虎杰投资公司首席分析员张寅对本报记者表示，这一轮房价的上涨主要是由北京等一线城市带动的，成交量的放大在上海最为明显。并不是所有城市的房价都出现了大幅上涨的情况。他认为：如果北京的房价开始有所调整，上海的交易量开始持续下降，则宣告这一轮反弹将告一段落。

    最新消息称，住房和城乡建设部有关负责人7月15日表示，针对目前房地产市场运行的情况，下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，严格执行个人购房贷款政策，着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。