建设部政策研究中心主任陈淮昨日在“2009中国房地产变革之路”论坛上表示，当前房地产市场的发展既有有利的因素也有不利的因素，他列举了十条对房地产发展不利的因素，同时也指出了房地产价格必涨的十大理由。

　　陈淮指出，目前形势对房地产发展有很多不利因素。他认为，除了国际金融危机和国内经济下滑给房地产企业带来的影响外，房地产市场自身也存在很多问题，包括：在房地产业内部的资源优化重组和市场份额的优化重组进程中，迄今并没有取得明显的增长；

　　在二手房市场、租赁市场严重滞后的条件下，不可能形成相对稳定的供求均衡状态，存量房如同股市的“大小非”早晚要成为市场的巨大供给，在前期买了多套房子的持有者，他们过多的资源可能会较迅速的释放出来；

　　过去10年城镇居民累计的资产购置能力在过去3-4年内，已经被较为充分地释放了，新的购置能力尚需3-5年左右周期的积累过程；地产市场自身发展不平衡导致的包括开发商、银行、税收等风险配置不平衡局面现在也远没有得到充分的改善。

　　但陈淮同时指出，从长远来看，房地产价格有必涨的十大理由。

　　一是，中国城市化进程刚刚拉开帷幕，人口向城市集中的趋势还将持续20-30年；

　　二是，扩大内需过程中，对城市基础设施的大规模投入和进一步改善，将有可能诱导出新一轮的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；

　　三是，目前城镇住房存量资源中，1999年以前形成的占一半以上，这些存量房在未来15-20年的周期内有一半要拆了重建；

　　四是，人们已经完成了重大价值观的革命，已经走向了让大多数人有产的阶段；

　　五是，城市土地资源的有限性决定土地开发规模越大，核心市区的房价越高；

　　六是，房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用，促使短期的宏观调控政策出台；

　　七是，在1999-2002年享受房改的大约占40%左右的城市居民家庭，经过四到五年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显；

　　八是，部分城市居民的收入情况已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加10%，住房消费能力就可以增长50%；

　　九是，房地产金融创新工具已经迈开新的步伐。去年末，国务院关于要扩大内需、刺激增长的一系列措施中，已经明确提出了发展债市、REITs等金融工具；

　　十是，历史形成的税赋结构，“清费、正税、明租”进展迟缓，将促进自身资产升值诸多理性消费。

附：驳陈淮房价看涨的十大理由（作者：马跃成）

　　 建设部政策研究中心主任陈淮2月27日在“2009中国房地产变革之路”论坛上表示，当前房地产市场的发展既有有利的因素也有不利的因素，他列举了十条对房地产发展不利的因素，同时也指出了房地产价格必涨的十大理由。

　　 陈淮指出，目前形势对房地产发展有很多不利因素。他认为，除了国际金融危机和国内经济下滑给房地产企业带来的影响外，房地产市场自身也存在很多问题，包括：在房地产业内部的资源优化重组和市场份额的优化重组进程中，迄今并没有取得明显的增长等等。

　　陈淮指出，从长远来看，房地产价格有必涨的十大理由。不知道陈怀德这个长远到底是多远，恐怕不是百年之后吧。鉴于陈淮是著名的经济学家，相信陈淮再讲这个问题时肯定也是从资金的时间价值这个理论点出发的。真是这样，当有不同意见与之商榷。

　　一是，中国城市化进程刚刚拉开帷幕，人口向城市集中的趋势还将持续20-30年，所以房价上涨。

　　我们知道，中国城市化进程确实发展很快，改革开放初期的1978年全国城市化率仅为17.9%，而2008年的城市化率达到了46%以上。实际上如果把进城农民工计算在内，城市化率应该达到60%左右。

　　不过即使如此中国的城市化率仍然是是世界上最低的国家之一，中国的城市化发展空间很大。不过我们从这些年中国城市化的发展中看到，城市化的进程是伴随着众多的农民工进城而快速发展的。而当前的高房价却反而是农民工进城的最大障碍，也成了城市化进城的绊脚石。

　　这样高房价阻碍了城市化进程的发展，城市化怎么能够刺激房价上涨呢？只有房价降下来，降到合理的空间，人们进城不但能够找到工作，还能有房住，城市化进程才会加速。

　　二是，扩大内需过程中，对城市基础设施的大规模投入和进一步改善，将有可能诱导出新一轮的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房，所以房价上涨。

　　城市基础设施的大规模投入，确实进一步改善了城市生活的条件，给人们创造了更多的改善性需求的条件。但是，正是因为城市条件的普遍改善，让城市在更大范围均质化了，因此供应增加了，应该是房价下降才对呀？

　　比如，过去地铁沿线也成为拉高房价的因素，现在轨道交通网的建设，让整个北京城都可以在5分钟找到地铁口，再拿地铁说话还行吗？

　　另一方面，人们改善需求主要的还是自己的购买力决定的，如果房价上涨，财力不足，即使基础设施改善的再好，人们也只能望房兴叹。只有房价下降了，提高了人们的财富价值，购房的愿望才能变成实现。

　　三是，目前城镇住房存量资源中，1999年以前形成的占一半以上，这些存量房在未来15-20年的周期内有一半要拆了重建，所以房价上涨。

　　如果真要这么干，确实会增加房价上涨的压力，试想一半以上的存量房被拆掉，这是个什么行为？莫非真是要摧毁一个旧世界？十年前的房子，十五年后就拆掉，这种败家子的行为难道还成了中国人的光荣？

　　为什么中国的房子总是要盖了拆，拆了盖？莫非真是要为了开发商的利益？汶川地震中，人们都痛斥建筑质量的低劣，为什么我们的房子就不能盖的结实点，多用上几年，是不是因为有关部门有房子使用期只有25—30年的规定，就造成了越来越多的灾难性房屋？

　　拆掉一大半的存量房，是不是制造GDP的理由？那何不让人们在戈壁滩上、沙漠深处去挖大坑，挖了填、添了挖。既不会造成环境的破坏，也不会对城市造成伤害。

　　话又说回来，人生能有几个三十年，人们整天在一个拆了盖、盖了拆的城市中生活，受的了不？

　　以前看过资料说，腐朽的帝国主义，盖栋小楼要用三四年的时间，但是他们说，他们的房子几百年不变。有位住澳大利亚的外交官，感叹在澳洲七八年的时间，整个城市几乎没有发生什么变化，而咱们甚至喊出了三年就让城市旧貌换新颜的口号。

　　这样，拆的哪里都不像哪里了，好吗？

　　四是，人们已经完成了重大价值观的革命，已经走向了让大多数人有产的阶段，所以房价上涨。

　　住房是基本的生存条件，人人想有住房和人人享有住房，是任何社会的人们都在追求的目标，这和价值观的重大变化没有关系。即使在计划经济时代，国家还给人们分配套住房呢，不过当时那种办法也存在很多缺陷。

　　如果有房就是有产的象征，那么房价的上涨，除了现有房产升值外，不是让其他购买房屋的能力降低了吗？购买能力降低了，还怎么增加财产收入？

　　五是，城市土地资源的有限性决定土地开发规模越大，核心市区的房价越高，所以房价上涨。

　　首先城市土地资源有限就不应该让土地大规模开发，现在类似北京这样的摊大饼似的开发模式造成了太大的城市病，远不是房价问题，还有人口、交通、文化、就业、福利等，值得注意。不能站在房地产的利益上看城市开发，城市不只是房子构成的，还有历史、文化、环境，和城市的主角——人。

　　城市建设是个系统工程，但是现在研究的不够，大都市怎么能无限之地发展呢？核心市区的高房价能说明什么呢？能有多少人非要到核心区买房呢？

　　六是，房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用，促使短期的宏观调控政策出台，所以房价上涨。

　　但是这种理由不正是房价应该下降的理由吗？06年07年房价飞涨的结果是房市短期泡沫的辉煌，现在已经过去一年多了，房市还在继续探底，难道不应该吸取教训吗？

　　七是，在1999-2002年享受房改的大约占40%左右的城市居民家庭，经过四到五年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显，所以房价上涨。

　　这是个实际情况，不过一方面增加的需求有推动房价上涨的因素，另一方面，房价上涨还会抑制人们的改善需求，因为这些人已经住有所居，并不是刚性需求。

　　八是，部分城市居民的收入情况已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加10%，住房消费能力就可以增长50%，所以房价上涨。

　　收入增加确实是购房需求增加的重要原因，相信人们的收入还会继续增加。但是人们购买住房的理由如果是投资的话，就要看这个投资品的收益如何？

　　而房子这个投资品与其他投资产品有着很大的不同，一是变现周期长，二是升值慢，如果升值快了，就容易翻车。

　　所以，即使是收入增加了也不要鼓励人们在房产投资，大家都挤上这辆车，就会产生大泡沫，泡沫破了人们就要经受太大的损失。

　　还是建立一个平稳的房地产市场好。

　　九是，房地产金融创新工具已经迈开新的步伐。去年末，国务院关于要扩大内需、刺激增长的一系列措施中，已经明确提出了发展债市、REITs等金融工具，所以房价上涨。

　　房地产这个问题趋势是船大难掉头，当年调控的时候没见效就很慢，从去年开始国家已经放松了部分调控措施，包括货币政策、限外政策等，也有发展房地产投资信托基金 (REITs)的考虑，但是出台这些措施的基本点，绝对没有刺激房价上涨的考虑。

　　十是，历史形成的税赋结构，“清费、正税、明租”进展迟缓，将促进自身资产升值诸多理性消费，所以房价上涨。

　　确实，现在的房地产市场一直低迷，主要的问题有两个一是房价依然太高，另一个是交易量仍然没有上来。从政府的角度上考虑，调整房地产行业的税费体系是一个重要的环节，但是这些问题还不是影响房地产市场的最重要的问题，也不是解决房地产问题的关键因素。更不是刺激房价上涨的因素。

　　总而言之，房价上涨没有道理，也没有可能。