成都房地产市场经过地震和金融危机的双重打击后，在2008年12月出现成交量回暖。业内人士认为，成都房价或已进入底部区域，巨大的刚性需求亟待释放。今年六七月份将成为决定2009年成都楼市的关键时点。

　　价格或已进入底部

　　“5·12”汶川大地震成为成都楼市的转折点。据统计，2008年成都一手住宅市场成交均价由2007年的5886元/平方米下降至5489元/平方米，降幅为6.7%。

　　受宏观调控及地震影响，2008年下半年成都楼市观望气氛强烈，调查显示，地震后近7成购房者看低后期房价，持币待购。各大房地产开发商更是用尽浑身解数来扩大销售。除了各种令人眼花缭乱的优惠措施，最直接的就是降价。据了解，目前成都三环周围的房价已经降到每平方米4000-5000元左右，而在三环外，均价在每平方米3000元的楼盘比比皆是。此前房价被急速抬高的片区也基本回到了合理价位。

　　一位业内人士告诉记者，成都的房价是比较理性的，之前涨幅在全国比起来就不算大，现在每平方米降了1000-2000元，应该比较合理，接近此前开发商拿地的成本，“成都房价再继续下跌的空间已经不大”。

　　据了解，成都楼市交易量也有所反弹。业内人士指出，房地产新政对一手住宅成交市场形成一定刺激，成交量出现回升。2008年12月，成都一手住宅成交达6837套，市场成交量创2008年的第二个高点。

　　刚性需求亟待释放

　　四川省设计院一位人士告诉记者，地震主要影响外来人口的购房自住需求，以及房地产投资需求，而成都1000多万人口所蕴涵的刚性需求依然存在。“大部分潜在购房人都在持币观望，但随着价格进入底部区域，购房需求将有所回升。”

　　据成都房管局统计数据显示，每年成都楼市刚性需求平均达2000万平方米。不过，从2008年的销售情况来看，成都楼市的供需比大幅上升，市场存量房增加。根据房管局数据显示，截至2008年12月31日，成都一手住宅市场可售住宅达85928套，合计面积840.76万平方米；与2007年同期相比，市场存量上升约50%。而据介绍，2007年成都楼市供需比为1.1，2008年则高达1.7。

　　四川省社科院研究员蒋华东表示，由于地震和经济危机的影响，成都楼市泡沫和水分被挤压，这对市场来说是好事。他认为，存量大、房源的可选择性强，典型的买方市场特征让消费者话语权更大。也有市场人士认为，积压了一年多的刚性需求开始释放，2009年购房者中的诚意群体会明显壮大。

　　专家认为，对于房地产企业而言，2009年市场上存量房大幅增加，就目前市场的成交水平，消化存量房势必要经历一个较长的时间。经过一段时间对存量房的消化后，今年6、7月份将成为决定09年成都楼市的关键时点。