第一部分 房地产投资环境分析

　　一、城市建设概况

　　1、片区新控规出炉 

　　成都市下辖6个行政区，成华区、锦江区、武侯区、青羊区、金牛区和高新区。2008年，各行政区根据区域发展需求，区域内部片区控规进行调整。如，成华区对驷马桥、新华公园、跳蹬河、电视塔—建设路等片区控规进行调整；高新区对大源双河、南部副中心科技创业中心及高新西区西南片区控规进行调整。规划调整后，城市规划更加趋于合理，亦更加适应区域发展需求。

　　2、道路交通改建全面铺开

　　城市道路建设全面提速，道路改造扩建工程全面铺开。2008年，城内道路系统、绕城道路及出城道路系统的改造扩建纳入城市道路建设的重点工作之中，各项道路建设工作有效进展，城市通达性大幅提升。

　　东大街（盐市口——红星路段）改造工程启动，继成立金融街企业家俱乐部后，东大街打造“西部华尔街”的进展又向前迈进了一步。

　　成都机场东延线竣工，在二环路、三环路之间出现一条从沙湾路西延线一直延伸到沙河堡、全长20公里、双向6车道的“2.5环路”。2.5环生活圈将进入市民生活。

　　地铁二号线开工，正在修建的沙河堡站、成灌客运站、将军衙门等站点工程进展顺利，工程进度已告一段落。

　　3、东郊惠民工程启动

　　东郊惠民工程安置房进入全面建设阶段，首批原地返迁安置房，于10月底在五冶-攀成钢生活区开建，预计原地、就近、异地安置房建设面积将达到70万平方米。改造范围包括万年场片区、府青路立交桥片区、建设路片区、双林路片区、府青路片区等五大区域，涉及1.8万户约8万人，计划5年内基本完成改造任务。目前已启动的五冶-攀成钢、川棉厂、量具刃具厂三大生活区，共计约1.05万户。

　　二、经济运行

　　1、国民经济稳步发展

　　2、金融存贷和消费品市场稳步增长

　　3、工业生产稳步增长

　　4、固定资产投资保持快速增长 房地产开发投资回落

　　5、《成都市商业网点发展规划》出台

　　年初，《成都市商业网点发展规划》出台，以批发、零售等商业网点为对象，根据《成都市城市总体规划（2003-2020）》确定的城市规划区范围，对中心城(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及高新区)和新都区、青白江区、龙泉驿区、双流县、温江区、郫县6个区县进行全面规划。规划总面积达3681平方公里。规划重点为成都四环路以内的中心城，面积约597平方公里

　　三、政策影响分析

　　1、政策背景

　　2008年是政策频发的一年，对于房地产而言2008年的相关政策可以用四个字来概括：先抑后扬。

　　为了防止楼市出现“非理性”的反弹，针对08年上半年的房地产市场，政府仍然沿用07年末的思路对楼市进行调控——从紧从严。连续5次上调存款储备金率，虽然其主要目的是防止经济过热，通货膨胀等弊端的经济现象出现，但是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，对房企的影响也较大，只是比较隐性而已

　　时间进入09年下半年特别是奥运结束之后，中国开始感受到金融危机带来的寒意，本已被政府严格限制的房地产行业更是雪上加霜。政府“救市”的论调一时间甚嚣尘上。首先是各个地方政府的救市措施得到了中央的默认，接下来是中央针对金融，房地产等行业的政策频发，连续五次下调存款准备金率和存贷款基准利率，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房等等都显示了中央政策对房地产行业积极引导的信号。

　　2、政策的分类

　　2.1 按政策的隶属关系：中央政策，地方政策

　　中央：在所选的28条与房产相关的重大政策中有21条来自中央，说明了目前房地产行业主要是靠中央政府在引导。而中央政策的主要内容则主要是一些大纲性的原则，指出发展的大方向，没有具体的细化，如《十项措施扩大内需》，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等。

　　地方：地方政策方面则更多的是对中央政策的细化。采取因地制宜的方法，在确保大方向正确的条件下制订出更适合本土市场发展的策略。如在国务院出台了《十项措施扩大内需》后不久，四川省政府和成都市政府相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》和《关于进一步改善居民居住条件 促进房地产市场健康发展的实施意见》，都是根据本土市场的情况从房地产行业入手对国务院政策的细化执行。

　　2.2 按政策的调控范围：全局性政策，针对性政策

　　全局性的政策是国家宏观调控使用的最频繁的一类政策，此类政策多是从大处着眼，如央行的升/降存款储备金率就是这类政策的典型。这样的政策是对大市场的影响，其中涵盖了很对方面，但由于政策的面太大，对某些深陷困境的行业很多时候其心理影响因素要大于实际的效用。从成都本土市场来看在央行的连续几次降低存款储备金率之后的反应来看，市场并没有给与积极的回应。

　　针对性的政策多是来自于地方。就楼市而言，地方政府出手救市主要因为地方政府的财政收入与当地的楼市密切相关，当前楼市表现低迷，销量下滑厉害，地方政府欲通过相关措施提振销量，促进地产业的发展。因为地方政府能够更直接的了解到本土的情况因此，出台的相关政策往往能起到立竿见影的效果。如12月初，四川省和成都市政府出台的关于促进房地产市场健康发展的措施，12月成都楼市的成交明显放量（商品房成交面积72.03万㎡，成交套数8392套；环比08年11月，成交面积上涨了24.88%，成交套数上升了15.10%）。

　　2.3 按政策的内容：限制型政策，鼓励型政策

　　限制型政策和鼓励型政策的颁布和实施具有较强的时效性，是根据当前的经济形式而决定的。如08年度上半年为了控制经济增速过快，防止通货膨胀，央行的5次调高存款储备金率就是属于限制性政策；而当下半年经济增速明显放缓，市场面临严峻挑战时，央行又5次调低存款储备金率，加快市场上热钱的流动，扩大内需刺激消费，此时政策的基本面又变成了以鼓励型政策为主。

　　国家政策的基本面不会轻易的变化，在市场经济体制下，更多的应该是由市场因素来决定。只有当市场出现了比较严重的危机时，国家才会利用行政手段进行干预。由于目前国内的经济环境并不乐观，因此出现了很多鼓励型的政策，就如同07年楼市，股市场过于“乐观”时，出现的很多限制性政策一样。

　　3、 08年政策总结&09年政策展望

　　3.1 先抑：防止过热，控制风险

　　2008上半年楼市调整方向延续07年的调控“风格”，继续实施从紧的货币政策信号。受到物价上涨、通货膨胀压力等因素的影响，08年前期主要的政策调控任务重心以“防止经济过热，控制通货膨胀”为主。其主旋律就是提高银行存款准备金率，从银行贷款源头抓起，加大力度调控商业银行放贷能力，收缩各大银行体系过于“旺盛”流动性，同时减少坏帐，烂账，呆帐的出现几率，防止过快的投资需求产生，达到抑制通胀稳定经济发展的目地。对于楼市而言，从限制土地到提高上市门槛，几乎没有利好消息出现。

　　3.2 后扬：逐渐放开，扩大内需

　　然而随着下半年国内经济形势受到全球金融危机的影响，开始调头向下。中央政策面开始发生倾斜，面对严峻的金融形势，政策面的核心思想由继续从紧的货币政策转变为“一保一控”，灵活的调控，最终定下改善宏观调控，实施积极的扩大内需政策和适度宽松的货币政策为主基调：短短几个月内央行破天荒的5次下调存款准备金率，鼓励消费扩大内需的政策频发。关于楼市的相关政策，无论是在中央还是地方都首当其冲的成为了重点关注的对象。确保楼市健康发展，促进经济平稳较快增长。本土楼市在积极政策的引导之下，在08年最后一个季度终于收出了“豹尾”。

　　3.3 09年：加大调控，合理引导

　　从目前经济运行的趋势来看，明年我国“保增长”的经济任务并不轻松，在进出口和投资受到外部影响预期将持续低迷之时，扩大内需促进消费的要求变的十分急迫。从目前的政策面来看国家不论是整体性金融货币政策还是针对房地产市场的政策都还留有余地。也就是说在明年如果经济形势持续恶化的情况下，将会有力度更大效果更加直接的相关政策出台。

　　同时各级政府也可能在房产价格调整上出台一些引导性的政策，因为目前针对房地产市场的政策主要都是体现在税收，月供等方面的优惠。但实际限制购买力的不合理的“收入房价比”，让房价回落到合理的区间才能让更多的人能买得起房，住得起房。只有这样才能真正启动房地产市场，更好地拉动内需，从而促进宏观经济平稳较快增长。

　　四、行业动向

　　1、“特价”销售 开发商销售压力增大

　　2008年年初，楼市观望氛围增浓，购房者看低后期房价，采取持币待购的态度，期待房价更合理。开发商迫于资金压力，开始向市场“放水”，“特价房”、“特惠房”和“一口价”等字眼开始频频出现在媒体上。3月初，富丽东方（查看地图）推出4280元/平方米的“一口价”成为成都第一个举起“一口价”大旗的楼盘。8月，北京奥运举行，开发商借机炒作。交大.绿岭推出特惠，购房者凡在奥运期间到项目购置房产，不论户型，均按当日中国队所夺奖牌数计算，每枚奖牌对应优惠5000元总房款，可累加。截至目前，市场上特价销售的楼盘依然为数众多，充分显示出开发商面临巨大的销售压力。

　　2、房地产企业资金紧张 行业面临“洗牌”

　　受宏观调控及5.12地震的影响，成都楼市观望气氛愈发强烈。据中原调查显示，近7成购房者看低后期房价，持币待购，楼市销量受阻。销售业绩下滑，房地产企业资金链吃紧。美国金融危机爆发，影响中国经济发展，并间接影响房地产市场。出于对国家经济发展的全局考虑，政府宏观调控向好，但短期内难见效果，房地市场短期回暖的可能性较小。后期，房地产企业将面临资金链断裂的危险，企业经营也面临生死存亡的关键时期，行业面临“洗牌”。

　　3、裁员风波进一步演化

　　2008年，成都市一手和二手市场均面临成交量下滑，行业利润大幅缩水的困境，各房地产企业、代理企业和二手中介瘦身减压，一时间裁员风暴席卷地产行业。正如先前所说，政府宏观调控短期内难见成效，后期市场短期回暖的可能性较低。在后期市场不向好的形势下，企业进一步瘦身减压的可能性增强，行业裁员风波进一步演化的可能性较大。

　　第二部分 房地产市场分析

　　一、一手住宅市场分析

　　1、供应市场分析

　　1.1 市场供应 首度下滑

　　从成都一手住宅市场的历年供应情况来看，2004-2007年，成都市场新增供应量逐年增加。在2007年，全国房地产市场如日中天，成都市场也供需两旺，一手住宅市场新增供应量达1208.4万方，环比上升52.95%，创下成都一手住宅市场的新高。

　　2007年第四季度，房地产市场宏观调控力度加大，9/27新政颁布实施后，全国房地产市场走入低迷，成都市场进入量价齐跌的阶段。需求市场受挫，市场供应开始疲软，加上2008年成都经历罕见的5.12汶川大地震，对市场形成新一轮的冲击，市场供应量再度下降。2008年，成都一手住宅市场新增供应1006.28万方，环比2007年下降16.73%。市场供应历年来首度下滑。

　　1.2 供应市场历经波折

　　进入2008年之初，开发商尚未意识到9/27新政将将对后市起重大影响，对后市依然充满信心。在看好后市的情况下，开发商保持正常的市场投放计划，市场供应量保持稳定。1月和3月，成都一手住宅市场新增供应量还分别高达128.74万方和166.47万方。好景不长，受宏观调控及5.12地震的影响，市场信心不足，新增供应开始一路下滑。随着地震对市场影响的减弱，加上成都市政府出台的安居置业的意见，供应市场开始活跃；8月，一手住宅市场供应量止跌上扬。

　　秋季房交会的因素，9月市场新增供应大幅上升，达126.14万方。10月初，一年一度的秋季房交会淡然落幕，成都市场金九的美梦破碎，市场供应重新回归于下滑之势。11、12月，尽管市场上降息减税等利好信息云集，一手住宅成交量也止跌回升；但是，在金融危机的大环境下，09年房地产市场走势显得变化莫测，成交市场的一时回升，并不意味着市场的回暖，开发商又岂敢贸然增加市场放量。同时，市场存量房的大幅上升，也迫使开发商不得不慎重考虑推迟推盘时间。

　　2、成交市场分析

　　2.1 市场调整 全年成交量大幅下滑

　　从成都历年一手住宅成交走势来看，2003-2007年，成都市场一手住宅成交量逐年增加。2007年，一手住宅成交量达1096.95万方，环比上升29%，创下成都一手住宅市场成交量的新高。

　　2007年第四季度，9/27新政颁布实施，成都房地产市场步入低迷，需求市场疲软，市场观望气氛浓厚；5.12汶川大地震，进一步加强购房者的观望情绪。成都市场量价齐跌。2008年，成都一手住宅成交量63234套，合计面积598.12万方，环比下降45.5%。

　　2.2 风云变化 市场成交量波动起伏

　　2008年成都一手住宅成交市场风云变化，波动起伏。年初，9/27新政的实施刚历经三个月，市场观望气氛还相对较弱，一手住宅成交市场相对活跃，市场成交量显得乐观。1月和3月，一手住宅成交在6000套以上，销售面积超60余万方。4月，成都市场迎来一年一度的春季房交会，房交会期间，开发商上演了一轮“打折促销”会，市场反应良好，月成交量上升，一手住宅成交6951套，合计面积66.47万方。观望中的一手住宅市场出现第一个成交高点。

　　优惠促销之风一路下刮，加上市场“拐点论”的影响，市场观望情绪上扬，优惠促销所取到的效果日趋减弱，市场成交量开始回落。5.12地震，消费者关注焦点转移，成都房地产市场再度受挫，市场上的观望情绪愈发浓厚。6月中旬，成都政府出台安居置业意见，期望借此刺激成交市场，意见实施三个月后，对市场并为起到预期的刺激效用，市场成交量一路下滑。9月，成都一手住宅市场成交4037套，合计面积41.75万方，创一手住宅成交量的另一新低，成都政府“托市”的期望也随之破灭。

　　10月秋交会的举行，可谓一手住宅成交量止跌上扬的转折点。此后，央行及各级政府出台利息、税收等方面的利好政策，对一手住宅成交市场形成一定刺激，成交量出现一定幅度的回升。12月，一手住宅成交重新回到6000套以上，达6837套，市场成交量创第二个高点。

　　3、产品供需分析

　　3.1 高层物业供应为主

　　2008年，成都一手住宅市场主要在售楼盘420余个。其中，高层物业占59%，为市场主流物业。超高层物业日趋增多，所占比例达15%，填补历年市场超高层物业的空白。随着城市土地规划条件的进一步苛刻，低密度的多层及小高层物业的市场比率则日趋减少。

　　3.2 60-90平米产品供需两旺

　　成都一手住宅市场上，60-90平米产品供需两旺。2008年，成都一手住宅市场上60-90平米产品新增供应457.27万方，合计55389套，占市场各类产品供应总量的53%。市场需求方面，60-90平米产品成交274.28万方，合计33449套，同样占各类产品成交总量的53%。2008年，市场自住需求旺盛，60-90平米的产品需求环比上升16个百分点。

　　60平米以内的小户型产品需求有所上升。2008年，成都一手住宅市场上60平米以内小户型产品成交33.71万方，合计6715套，所占市场份额环比上升4个百分点。经中原房交会期间的调查数据显示，2008年置业者小龄化，年收入4万以下的购房者所占比率众多，其中，为数不少的购房者在产品选择上倾向于60平米以内的小户型。

　　4、市场成交价格分析

　　4.1 一手住宅市场价格上涨幅度下降

　　从成都历年一手住宅成交价格来看，2004-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右（查看地图）。2007年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。

　　进入2008年，宏观调控加强，市场价格出现回落，以6129元/平方米为基数，成都一手住宅市场价格开始一路走低。2008年，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，环比上涨3.7%。对比2007年，涨幅下降20.3个百分点。

　　4.2 2008年市场价格一路走低

　　2007年，成都一手住宅市场成交价格呈现逐月上扬的趋势。1-5月住宅价格仅4000余元，6月突破5000元，12月已高达到6129元/平方米。

　　2008年，成都一手住宅市场价格正好相反，呈现逐月走低之势。上半年，成交价格直线下降。1月，住宅市场价格为5886元/平方米，5.12地震后第一个月既6月，成都住宅价格已跌至5224元/平方米，并创下2008年最低。下半年，龙湖三千城（查看地图）、金科一城（查看地图）及万科魅力之城（查看地图）等项目改变战略格局，主推精装房，价格相对较高，加上政府托市，市场价格出现小幅回升之势。但就2008年全年而言，成都一手住宅市场成交价格呈走低之势，市场价格由5886元/平米下调至5489元/平方米，下降6.7%。

　　5、市场供需比分析——市场供需比大幅上升

　　从成都历年一手住宅市场供需比来看，2005-2007年，市场供需基本达到平衡；而在宏观调控的影响下，2008年成都一手住宅市场供需失去平衡，市场供过于求。2007年市场供需比为1.1，2008年高达1.7，环比上升0.6个点。

　　市场供需比上升，市场存量房增加。根据房管局数据显示，截至2008年12月31日，成都一手住宅市场可售住宅达85928套，合计面积840.76万方。同期相比，市场存量上升约50%。

　　二、二手住宅市场分析

　　1、二手住宅市场成交量大幅下滑

　　在宏观调控下，成都市二手住宅市场未能幸免，市场成交量受宏观调控的影响，出现大幅度回落。从成都市历年二手住宅成交走势来看，2007年，成都市二手住宅成交313.18万方，环比下降10.8%；2008年成交186.87万方，环比下降40.3%，下降幅度增大。

　　第三部分 后期市场走势分析

　　一、一手市场后期走势分析

　　1、市场新增供应量进一步萎缩

　　2、市场成交量短期难以取得新突破

　　3、市场价格有望再度下调

　　4、市场焦点转移至城南

　　5、价格诱使购买力外散

　　6、五成购房者选择60-90平米的产品

　　——成交量低位徘徊

　　从2008年第四季度各月成交数据来看，二手住宅市场在利好政策的影响下，市场成交量小幅度回升。12月，二手住宅成交13.78万方，环比上升4.9%。但是，2008年一手住宅市场供需失衡，市场供应量远远超出需求量，2009年市场上存量房将大幅增加。就目前市场的成交水平，消化存量房势必要经历一个较长的时间；在此期间，二手住宅市场将饱受冲击，供需关系中的供方将面临很大的压力，而需求一方在决策上同样左右为难。因此，不排除目前二手住宅市场成交量的回升只是昙花一现；相反，二手住宅市场回暖还有待时日，其成交量保持低位徘徊的可能性很大。