正如业界大多数人所预言的，成都房地产市场在2008年进入到了洗牌时分。在这一场群雄会聚的牌局中，谁将进入下一轮，谁又将落败离席？

    土地，一向是开发商们最为关键的牌面之一，土地市场上的成败，将决定一个房产企业的生与死。成都楼市一向奉行“手中有地，心里不慌”的游戏规则在今年突变为“地不在多而在精、力不在猛而在准”。游戏规则既变，成都土地市场的竞争格局也骤然生变。当我们极力探究这个市场上诸多的变局，从那些看似出人意料的蛛丝马迹中，或许能预知这场土地之争的走势。

    地价复苏有征兆 中小企业忙储地

    对于整个房地产市场走势的反应，土地市场比楼市更为敏感与直接。在2007年9.27新政之后，土地市场比楼市先行一步回归理性；而进入2008年后，土地市场的逐步回暖，已经成为成都房地产市场复苏的重要征兆。

    2008年3月，被一些市场人士认为是成都土地市场的触底时间。3月28日，成都市土地拍卖中心拍卖大厅内，4宗优质住宅用地被推向市场。出人意料的是，这四块被业界人士称之为“黄金位置、被多家实力开发商看好”的地块，无一例外地以超低价格成交。跳蹬河地块以起拍价500万元/亩被成都工投集团一次举牌摘得，而举牌次数最多的地块——起拍价350万元/亩的青龙场地块，也仅仅在51次举牌之后，被一自然人收入囊中。拍卖现场虽然座无虚席，但观望者居多，举牌者寥寥。

    在此次拍卖会的前几天，成都某专业机构曾对这四宗土地进行过详尽分析，该机构曾预测：本次四宗地块中，三圣乡地块的价格将在1400万元/亩，而红牌楼地块的价格也将在1000万元/亩。但事实却并非如此，这两块地最后的成交价格低得令人吃惊。

    在红牌楼区域，一年前有开发商曾以1130万元/亩的价格拿下一宗土地，而就在2007年底，成都楼市进入观望期之时，这个区域的地价也维持在880万元/亩，而现在460万/亩的成交价，意味着1年不到，红牌楼区的地价下跌近60%。

    同样，三圣乡地块价格也大幅度缩水，3月28日，这宗位于二、三环之间的地块，成交价格仅为484万元/亩。而在2007年10月，在这个区的三环路以外，国嘉地产付出920万元/亩的代价，才将一宗123亩的地块拿下。而这块地的规划指标，与3月28日的三圣乡地块几乎一样。

    而成都其他区域的情况也与红牌楼相似。尺度地产提供的资料显示：对比2007年，成都东南西北四个区域的土地价格都出现了极明显的负增长：城东2-3环，去年7月20日，香港信和曾以1130万元/亩获得一块土地，今年3月28日同一区域地价格降为484万元/亩；城西3环外，今年3月7日一块土地成交价格为510万元/亩，去年10月26日一块土地拍卖成交价格为780万元/亩；城北2-3环，3月28日一块土地成交价格为450万元/亩，而去年9月14日一块土地拍卖成交价格是800万元/亩。

    应该说，2008年初地价下跌并非是成都房地产市场个别区域的特有情况，而是整个成都土地市场的真实景象。中原物业顾问公司的资料显示，成都市今年第一季度土地成交均价为273.52万元/亩，同比下降61.53%，环比下降69.68%。主城区的土地成交均价为518.8万元/亩，同比下降27.04%，环比下降42.49%。特别值得关注的是，金牛区成交的一宗大地块，成交单价仅60万元/亩。

    有业内人士称，如果说2007年成都土地市场令人眩目的繁荣是一种不成熟非理性的现象，那么，2008年初，土地市场上出人意料的平淡局面，同样是一种不理性的表现。某专业机构总经理认为：“相比于楼市，2008年土地市场如此暗淡，是更不理性，更不符合市场规律。如今的地价，也许是未来数年的最低价格了。从这个角度看，现在正是开发商，尤其是中小企业进入房地产市场的绝佳时机。”这一说法在2008年4月的成都土地市场上得到印证：这一月成都土地市场供应土地34宗，成交29宗，整体供销比约为1.17：1；供应面积2530.57亩，成交面积2089.72亩，这表明成都土地市场正在进入复苏通道。

    地价下跌，原本是众多中小开发商的奢望。在2007年成都土地市场大热之际，在资本巨鳄扎堆的市场中，绝大多数中小地产商面对一日一涨的地价徒呼奈何，地价太高导致拿地无门，是他们当时面临的头等生存危机。如今地价缩水，“等米下锅”的中小企业显然认为这是储粮的好时机。因此，在2008年的土地拍卖现场上，一些近年来从未在公开市场亮相的企业开始现身。广地置业、昊美房产、兴西华建设……这些陌生的名字纷至沓来，并在土地市场上各有斩获。有业内人士称：“很显然，一些从未涉及过房产开发的企业在2008年进入土地市场，是因为他们认为这是一个逢低买进的好时机，如果时间回到2007年，他们中很多企业都无法通过拍卖市场进入房产领域。”

    有一个有趣的现象是：在众多中小企业以低价在成都土地市场上摧城拔寨之时，那些曾经在这个市场上翻云覆雨、频频制造地价新高的大开发商却选择了集体隐身。在3月28日的土地拍卖现场，拍买大厅内虽然是人头攒动、座无虚席，但记者发现，列席的企业都是清一色的中小开发商，举牌的次数最高为51次，与2007年举牌动辄上百次甚至高达200多次的场面无法相提并论，加价的幅度也极其缓慢，显示出竞拍者的小心翼翼与现场氛围的平淡。有业界人士认为，如此平淡的土地拍卖，是因为大开发商未现身。

    世家机构地产研究中心总监唐骏称：“2008年，大开发商集体从土地拍卖市场上消失，是市场格局最明显的变化之一。其原因是，在2007年的圈地融资潮后，目前即使大开发商也有融资困难、资金链条紧张的问题。

    记者曾对外来大开发商今年的拿地计划进行调查。很多在去年大举拿地的巨头级房企均称，2008年会伺机出击。而2007年表现最生猛的中国香港系企业则称，他们的拿地计划不会受宏观政策影响，2008年肯定会继续在成都买地。但3个月过后，绝大多数地产资本家却仍然按兵不动，只有“坚决不买地王项目”的万科兑现了2008年肯定拿地的承诺，在2月斥资3.7亿，以455万元/亩的价格将城南一块地收入旗下。

    大资本遁形，小企业登场，可以看作是成都土地市场表现归于平淡的最直接原因。纵观成都土地价格高速上升的轨迹，我们可以清晰地发现，地价每一次创出新高，资本巨头们都是背后的市场推手。

    东西南北聚蓉城 五大系热买成都地

    2007年，广州、深圳、中国香港、重庆和新加坡这5大方阵是成都楼市的绝对主角，在土地市场上，他们也具有高度的控制权。广州系，以珠投、雅居乐、富力、保利代表；深圳系，以万科、中海、中信、花样年为代表，中国香港系：和黄、九龙仓、新世界、新鸿基、信和为代表；重庆系以龙湖、华宇、金科为代表；新加坡系，以凯德、新加坡置地、盛吉立、仁恒为代表。

    1999年，成都土地市场的均价为69万元/亩，2007年这个数字达到843万元/亩，短短8年时间，土地价格翻了12倍。

    从2000年万科登陆成都开始，外来地产巨头们携带着雄厚资本，将成都房地产市场从小规模作业升级到资本时代，成都土地市场的资本战争愈演愈烈，土地价格由此进入超速上升通道。

    进入2008年，成都房地产市场已呈现出“五系争雄”的局面。这些大开发商以资本为武器，不断在成都攻城伐地，成为这个市场的主宰。纵观成都土地市场几年来的发展历程，这五个方阵的地产企业们在占据成都重要口岸的同时，通过不断抬升土地价格，将房地产市场的进入门槛越垒越高。

    某专业机构市场分析人士称，成都土地市场的地价飞升，有两个关键年份，一是2004年，这一年成都地价进入飚升时期，涨幅全国第三。一是2007年，成都地价达到历史巅峰。而这两个时期中，外来资本巨头都是最为关键的推动力量。

    2004年10月29日，和记黄埔以21.35亿元拿下城南地王，万科以60多万一亩的价格拿下城东地王，中海以60多万一亩总价10亿拿下城西地王，均创下片区地价之新高。要知道，当时成都土地市场的单宗土地交易金额，通常是几千万。中海与和黄开创了成都土地拍卖一掷数十亿的豪赌时代。

    当进入成都的企业越来越多，竞争之下，资本的优势体现得淋漓尽致。成都地产五大系的人马越来越强。在频频抢得地王项目之后，开始有资本企业成为区域地价的推手。

    2006年4月，与“城南地王”隔路相望的一幅123亩的地块，被香港九龙仓以7.8亿元拍得，地价每亩640万元，比“南地王”206万元/亩的价格高出一倍有余。九龙仓创造的高地价，带动了成都地价再次上升，该年，成都二季度的房价涨幅居全国第四。五大地产方阵中，仅深圳华侨城、中海、万科、华润置地4家外来开发商在成都拿地,就投资了近31亿元人民币。

    2007年，五大派系的企业更是成都房地产的绝对主角，在成都楼市的每一个热点区域，几乎都是这写地产资本家们在领衔主演。

    城南，成都楼市最热的板块，也是五大系企业最为集中的板块。中海、华润、雅居乐、九龙仓、和黄等巨头的蜂拥而入，使南部新区已成为成都品牌开发商最集中的区域，竞争平台远远高过了其他区域。

    在2004年年初，这个区域三环以内的神仙树片区土地价格仅155万元/亩左右， 2006年7月达到550万元/亩，再到2007年的850万元/亩、1265万元/亩……南部新区土地价值得到充分释放，任何一个区域都无法相比。

    2007年7月20日，广州合景泰富就在高新区购置三幅土地，楼面总建筑面积约为49.73万平方米，总土地成本约为人民币36亿元。而拍卖地块中的南部新区仁和片区30号、28号地块，成交价分别达到1195万元/亩、1265万元/亩，按照这个成交价格，楼面地价分别达7407元/平方米和7590元/平方米!

    同样是在7月20日这天，香港信和以41亿的天价，拿下了原攀成钢的一宗土地。这个纪录仅仅保持了两个月，便被另一香港巨头九龙仓刷新，2007年9月20日，九龙仓在与华润、仁恒、信和等开发的竞争中，以8800万元/亩的价格成功摘得春熙路商业圈的成百大厦地块。

    在2007年最热的建设路板块，五大系也是当仁不让的主角。2007年3月，重庆系领军企业龙湖地产以815万元/亩的价格创下了建设路区域地价的新高。业内人士称，如果按照此价格计算，同比2006年，建设路地价的上涨幅度已经达到了200％。

    在屡屡顶破地价天花板的同时，五大派系的的地产企业成功地占据了成都土地市场的重要口岸，可以说成都楼市的重要口岸，都被这五大派的企业所把持。

    楼市前景有预期 大企业蓄力后市

    2008年的成都土地市场，大开发商们集体失踪。没有这些企业一掷万金的豪赌，成都地价理所当然地萎靡下来。但2008年已到5月，离业界预期的市场回暖期越来越近，众多的小企业都纷纷加入土地竞拍之时，应该是成都土地市场逢低吃进的好时机，但诸多大开发商们仍在潜水。2007年地价高企，他们仍敢于在市场上贴身肉搏，2008年地价缩水一半之后，大开发商为什么不拿地？

    星彦地产成都公司总经理张猛称：“说得直接一点，大量的外来开发商以天价敢以“天价”拿地是在以建筑洗‘地钱’。而目前外来企业拿地动作放缓，可能是政策的限制。”他认为，在2007年，地价一路飚升，开发商们都信心爆棚，疯狂地价刺激楼价猛涨，这个时期，开发商再高位拿地也无所顾忌。而进入到2008年，楼市萎靡，后市不明，即使地价再低，开发商们也会顾虑重重地观望。

    世家机构唐骏则认为，外来资本企业大多习惯于以土地作资本运作。而目前政策偏紧，融资困难，可以说很多大开发商也面临资金压力，这是他们不愿在此时出手的重要原因。外来大开发商虽然家底雄厚，但他们往往在全国各地都有项目、战线较长，而目前全国的楼市都处于低谷中，一些大开发商也陷入了融资方面的困局。

    潘石屹曾说，今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。现在很多开发商都感到了资金压力，一大型地产企业高层称：“去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35％，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。房地产流动资金已经减少了50％，我做这行10多年了，从来没有这样缺钱。”

    即使是资金相对充裕的上市公司，目前也面临严峻的资金压力。根据各上市地产企业年报看，货币政策从紧后，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高，房地产行业的现金流压力无疑也将增大。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。业内专家指出，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，表明经营性活动的“含金量”越来越低，手头的现金也将日益紧张。这可能是由于购置土地等“扩张性”的支出大幅增加，而房屋产品销售的速度则没有跟上。

    另外，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。万科的年度存货周转率为0.42，是第5年下降。金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产的存货周转率只有0.25；招商地产的更是低至0.16。由于房地产项目建设周期一般为2—3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。

    年报还显示，大多数房地产上市公司的预收账款占当年收入比例较高，市场分析人士指出，去年年底以来的销售形势并不乐观。在紧缩性调控政策影响下，近期房地产公司的新开盘项目明显减少，成交量也大幅萎缩；如果这种情况延续下去，2009年的销售与业绩将堪忧。

    以此看来，在前期拿地过猛、目前销售不畅、政策偏紧的情况下，即使是家底雄厚上市公司也不敢在土地市场上轻举妄动。可以说，在目前的市场情况下，大开发商们也在等待市场重回上升通道之时。在成都业界，多数开发商预期这个时候应该在今年6、7月份。

    但世家机构唐骏认为：即使成都房价在短期内有大幅上升，但在长期内将处于调整状态。他称，成都很多开发商已经将房产的预期收益从2007年的10%-15%调整到5%—8%。他称：“成都楼市的消费价值与投资价值已经透支了3至5年，而这两种价值是房价上涨的主要动力。”

    同区地价有高低 拿地企业各感慨

    市场波动之后，总会留下诸多尴尬角色。正如巴菲特所说：“潮退了，才知道谁在裸泳。”那些在高位拿地的开发商们在今年会发现，自己项目的楼面地价已经超过了周边楼盘的销售价格，这种状况对于大多数企业来说，都应该是一个骑虎难下的局面。

    2007年初，成都的土地价格便响起了一片涨声。城东二环建设路片区、光华大道沿线、南部高新区花荫村一带的地价直线飙升。而当时没有人预料到这一切仅仅是序幕。随后的7.20和9.20 成为一场资本大鳄们主导的数字游戏。在每个光鲜刺激的数字背后隐藏的都是与地价一样节节攀高的风险。

    2008年，国家将强硬执行从紧的货币政策，更让很多开发商担心无米下锅。拿不到地的固然焦虑，拿到地的则更像是捧了一块烫手的山芋。高楼面地价让很多开发商们感叹被绑架了。再加上持续攀升的建筑成本、人力资源成本、国家陆续出台的各项政策、市场走向等不确定因素，一些高价拿地的开发商，仿佛身陷夹缝，进退维谷。

    从胜利者到焦虑者？

    2007年的成都楼市，多数人都在预测2008年一片大好的形势，而在外资大鳄频繁出手的带动下，很多开发商铁了心：拿到土地才是发展的硬道理。

    于是土地市场上演着一场场让人兴奋刺激的数字游戏。根据世家机构提供的2007年第四季度成都市土地拍卖结果来看，三环外的土地楼面地价已稳稳的攀上4000元/平方米，二三环的拍卖土地楼面地价均徘徊在5000—6000元/平方米的区间。国嘉地产在锦江区粮丰村4、9组，大观村6组拍得的土地，楼面地价高达4600元/平方米。而同一天，厦门建发以1400万/亩拍得的青羊区龙嘴村一块城镇混和住宅用地，楼面价在7368元/平方米。

    有数据显示，成都楼面地价最高的项目，全集中在2007年三、四季度的土地市场上。按照拿地成本占总成本三分之一强的惯例，这些项目成本早已大大超过了同一区域的楼盘销售价格。最要命的是，这波土地价格疯狂上升的势头，在2007年底便嘎然而止。2008年，成都土地价格频频上演高台跳水，二三环之间的楼面地价一般都在2000元/平方米，这将数月前高价拿地的开发商们晾在了台上。

    面对如此高位的楼面地价，开发商能如何处理？某成都地产咨询机构分析坦言：“说实话，这样的项目，我们也不敢接。惟一的办法恐怕就是一个字——拖。” 目前，成都一些楼面地价高的项目开始四处寻求转让。有业内人士称，这样的项目，往往卖楼的利润还不如卖地多，转卖应是最直接的逃生手段。但肯接受的开发商实在不多。

    在2008年3月，广州云星地产欲转卖项目的传闻甚嚣尘上，成为成都楼市的焦点新闻。虽然云星地产负责人一再澄清，称公司并无撤离成都的打算，只是想找一个合作伙伴共同开发。但某地产公司总经理告诉记者，云星的确有转手项目的意图。“他们曾经找过我，”该总经理称，“但项目只有8万方，地块又无特点，楼面地价4000多元/平方米，但现在成都楼面地价2000元/平方米的随处可见。这样的项目没有多少企业会真感兴趣。”

    从2007年火热的炎夏到成都多年难遇的严寒，季节和市场的快速转变，都让人有点回不过神来。那些当时在土地市场大获丰收的胜利者，如今却变得异常沉默。让人不禁反省，对成都还不成熟的土地产场，那些一度让人疯狂的拍卖价格，是资本的胜利，还是一场“面包贵过面粉”的赌博？而资金实力尚不雄厚的开发商与全副武装的资本大鳄共同对决土地市场，其结果是否是有人在默默忍受“打落牙齿和血吞”的尴尬？

    不公平的贴身较量

    如果说“9.20”8800万/亩的拍卖价具有难以复制的特殊性，那7.20或许更能说明2006年土地拍卖市场的高烧。中天盈当日在南部新区拿到的两块土地，楼面地价分别高达7400元/平方米和7500元/平方米。而同年4月，中海在南部新区的仁和片区拿到的一块同样是城镇混合住宅用地，楼面价的3200元/平方米就已经不足挂齿。

    与这两个数字形成鲜明对比的是，尺度的报告显示，成都市一季度平均楼面地价还徘徊在2415元/平方米。即使当时备受瞩目的市中心的文化宫地块楼面地价均也只有3500元/平方米。

    就在中天盈突破7000/平方米的超高楼面地价时，2007年年中，同区域内的远大都市风景3期、育才竹岛的销售价格不过4500元/平方米左右。7.20之后，该区域内，华润凤凰城、中海?兰庭、和黄南城都汇、九龙仓项目的均价也都徘徊在6000元/平方米左右。直到今日，该区域销售均价攀上7000元/平方米的楼盘销售也承受着巨大的压力，更何况有人的面粉早已经贵过面包？采访中，多家营销代理机构的负责人都直言“这种项目我们根本不敢应标。”

    这种同一区域楼面地价相去甚远的现实，好比让一起竞争的不同开发商贴身肉搏，一个轻装上阵，另一个则身负厚重的盔甲。而这样的现状除了南延线，在多个区域以不同的形式上演。

    星彦地产顾问有限公司成都分公司总经理张猛举例说，东二环的土地价格2006年的200多万/亩到700—800万/亩再到香港信和拍得的1100多万/亩。而干道房产最近在二十四城旁边拍得的地77亩，才500多万/亩。与几个月前的1100多万，相差近一倍。

    目前，建设路片区销售均价基本稳定在 6000元/平方米。一边是上涨近3倍的土地价格，一边是增长幅度仅仅1倍的楼盘价格。而参差不等的拿地价格，让先到者占尽了先机，而对后来且欲居上者来说则是一次严峻的考验。

    在发展较早，房价趋于稳定的光华片区，开发商们也面临着同样的尴尬。2007年10月26日，万科以970万/亩的高价将外光华一块宝地收入囊中，楼面地价高达4850元/平方米。而当天和万科一起高价拿地的天合房产，更以1680万/亩斩获了内光华、青羊区东坡村3、6组的4号宗地，高出了起拍价近4倍，其楼面地价更一路飚高到到6300元/平方米。

    而就在此之前，内光华片区最高的地价，为中铁八局集团房地产开发有限公司于2006年12月8日拿下的“西子香荷”地块，成交价835万/亩，楼面地价仅2505元/平方米。天合房产拿下4号宗地一个月后，“西子香荷”开盘销售，均价在7200元/平方米左右。当时，天合房产的另一个在售项目——同样位于光华片区的天合凯旋城，销售均价也不过7400元/平方米左右。

    比中铁八局更早进入该区域的博瑞地产则拥有了更多资本与后来的竞争对手较量。优品道拥有光华核心区域的大片优质土地。2008年初开盘的央作，所在的地块价格，即使今日市值保守估计为1500万/亩，楼面地价也高达7500元/平方米。但央作的销售价格仅在8800元/平方米左右。敢如此操作，博瑞地产的项目负责人并不讳言，这是由于博瑞很早就进入该区域，拿地价格不高，在土地成本上远远低于竞争对手。方能如此从容的以一梯两户的纯板式产品，与同区域的对手较量。

    一个区域，同种销售价格、三笔成本帐，其背后是开发商各自的感慨。

    拖高转股加资金 市场应对策略易寻

    不需要太强的数学能力，我们也可以计算出被高地价“绑架”的地产商们有多尴尬。究竟是死守价格底线和利润率，还是正面出击寻求突破？to be or not to be？ 很多开发商面在市场走向不明朗的今天，似乎都变成了现代版的哈姆雷特。面对夹缝中的困境，开发商不得不思索各种应对之道。

    对策一：拖过冬季

    采用这种办法的，多是项目尚未启动或者正在启动的企业。他们项目多、战线长、能承受一定的资金压力。面对过高的楼面地价，拖成为了一种有效的封闭治疗。当数据模型无法理清头绪、预测未来的时候，“拖”也成为一种理性的选择。这种期望通过减缓供应量以刺激消费的方式是否有效，只能等待市场验证。

    典型个案：蓝光

    据说连一向擅长玩快字诀的蓝光，也在适当的控制推盘速度，一些项目已经开始往后推延。

    对策二：.转战高端

    面对高楼面地价，开发商不可能再选择做强调性价比的中端产品。能提高产品价格的方式，是注入有说服力的高附加值。这也是为何今年高端产品频频亮相的根本原因。

    而采用这样的方式的开发商多是：资金压力不大、不需要急切的销售回款，能够比较从容的调整项目定位。

    拉动高端消费市场的客户群对市场变化的敏感性不强是支持这一战略调整的有利因素。但高端产品的主力消费人群为投资者，在挤掉了部分泡沫且投资回报率降低的今天，市场走向究竟如何，尚不清晰。

    典型个案：龙湖、国嘉

    龙湖在2008年将七盘同发。目前公布的产品形态将全面包含别墅、超高层城市豪宅、花园洋房、电梯公寓及商业地产。这意味着，龙湖地产将亮出最为擅长的高端项目将在正式登上成都地产市场的大舞台。而已经亮相的长桥郡，将与山上的竞争对手——置信的另一个高端项目牧山丽景贴身肉搏。

    国嘉地产2007年10月在三圣乡拿到的123亩地，楼面地价高达4600元/平方米，在2008年年初项目就已经确定为豪宅，据说案名初定为“国嘉?空中庭院”，将打造成一个高层豪宅项目。此外蓝光以1385万/亩的拍得的琉璃场地块，楼面价高达4100元/平方米，现项目也已经确定为高端产品。

    对策三：项目转让

    对一些中小开发商而言，项目打包出让成为不得已而至的下策。但明眼人稍一算账也清楚，如此高的楼面地价，再赔上建安成本和市场风险，实在不如转让项目来得划算。而两者获取的利润相差无几。与土地市场的冷清相比，项目转让的频繁交易形成了一个另类的火热市场。而对一些实力开发商而言，这不仅是扩充势力范围的好机会，也是进入新市场最划算有效的方法。

    典型个案：瑞安

    瑞安通过项目转让已经进入成都住宅市场，而保利也早已运用项目转让的方式拿下石象湖项目。

    对策四：股权+资金

    采用这种方法的多是，已有在建项目，资金压力较大、资金链条绷得紧的企业，以快速销售回款防止持久战带来的消耗。相同战略下不同战术：一是价格调整，牺牲利润率以快速资金回笼；二是坚持利润率，调整产品定位、加大营销投入；三、转让股权筹措资金。

    典型个案：万科、正成、万华

    万科是降价的第一动作者，在他人还没反应过来，万科的迅速动作为自己赢得了最好的先机。而据说通过几轮降价，迅速销售回款的万科，已经集结力量准备将一些“老弱病残”清理出市场。

    而万华等则通过股权转让的形式来筹措资金，赢得主动。据说，麓山国际的股权将通过股权转让的方式来融资。但其接招者尚不明确。

    地产江湖暗潮涌 土地版块重划急

    在土地市场这张势力版图上，先到者要攻守兼备，后来者则要尽快寻求突破口，圈定自己的势力范围；实力雄厚者要期望扩大自己的领地，稳固自己的位置，弱小者则首先要立稳脚跟，再谋发展。而这一切都是在暗潮汹涌，瞬息万变的房地产江湖里进行着。土地市场的每一次风吹草动都在催促着开发商们应变要更迅速、提醒着行动要更慎重。

    逢低吃进：地产大鳄的春天

    世家机构战略研究部总监唐骏说，对于国内的资本大颚而言，这是一个千载难逢的“逢低吃进”的大好进会。而中信、保利、花样年等的频频动作都印证着这一点。

    有江湖传闻说，万科之所以频频亮出降价的杀手锏，就是为了实现资金储备，大量吞入一些难以为继的项目。潘石屹将其描述为，万科这是在利用风云动荡铲除异己。据说万科已经吞并了四个项目，并通过前期降价快速回款，储备了几个亿的资金，准备吸纳一些优质地块。

    另一个近期动作频繁的地产大鳄——深圳保利集团，在2007年地价滚烫之时进入成都，但一直颇为低调。2007年，3月30日保利第一次亮相土地市场，落败于龙湖；后在花博地块等土地拍卖中，保利也只是观望和小试牛刀。

    直到2008年初，保利才通过拍卖取得位于成都市新都区的xp-67、68地块，总价款为3.17亿元。而就在新年不到两个月的时间内，计算上述地块，保利地产已经在全国6个城市，斥资近30亿元，拿下了7幅地块。据说保利成都在新都区已经初步确定三个楼盘项目:郁金香花园、皇冠山庄、香槟花园。而另一个通过项目转让方式获得的石像湖项目，根据记者目前掌握的资料来看，该项目占地20平方公里，囊括了已经开发运营的石象湖生态风景区。而在2008年，保利的这两个巨无霸项目都会陆续面世。

    中信在成都则继续推进自己的区域开发战略。继郫县的“中信蜀都”综合城市运营项目，今年2月，中信深圳集团与崇州人民政府正式签署了《崇州羊马新城城市运营协议》，拿下了崇州羊马镇4.33平方公里新城的城市运营。中信透露，将推行包括土地整理、基础设施建设、水景绿化及城市公园建设、城市公共建筑项目建设、区域规划设计和宣传推介等一揽子计划。

    这般气粗，当然是背后的财大势雄。银行方面一再表示，大型企业如万科、金地、华侨城、招商地产等企业的贷款，银行会尽量满足。当然，业内众所周知的是尽管地产大鳄们透露的总投资额度都令人乍舌。但玩的都是“一根杠杆就可以撬起地球”的资本游戏。例如中信深圳集团目前公布的羊马新城在未来6年内滚动投入30亿元，但根据知情者透露其前期启动资金并不大。以此获得是令人垂涎的4平方公里的土地整理权。

    果断出手：重划势力范围

    对成都房地产市场的状况，星彦地产顾问有限公司成都分公司总经理张猛概括为：一度的地价领涨房价，到目前的地价领跌房价。但他针对于这种土地市场上的恐慌，认为这“说明了开发商比消费者还不理智。”商品价格永远围绕价值波动，而土地的稀缺性决定了它永远都是最重要的生产资料。

    张猛举出2005年新政调控后，蜀信在九里堤以420万/亩拍到的一块土地，开发商因担心楼面地价太高，而宁可赔掉800万的保证金被政府收回土地。后来该地块成功转手，价格超过了500万/亩，之后销售均价约为6000元/平方米。“这样的例子还很多，既有像”东方锦都”那样挺过去的成功者，也有香港科恩放弃温江花博会地块那样的遗憾。”张猛说。

    低潮下的房地产市场，正是一个考验开发商胆识和市场研判能力的最好机会。而星彦地产的张猛和世家机构的唐骏都坚持一个观点：目前的土地市场正是一个需要果断出手的时机了。最具有参考性的指标是三环路周边的土地价格。目前，这里的土地成交价格多在500万/亩，楼面地价在2000元左右，相比高峰期楼面地价可以达到2500-3000元、甚至4000元左右，已经跌到五年内的最低谷。而即使按照三环路周边目前的销售价格，也完全可以保证开发商20%的合理利润。

    至于开发商声称的因为资金紧张不敢拿地，张猛则笑称，2007年地价高得惊人时，难道开发商们就不缺钱？

    地产大鳄的逢低吃进；主流开发商或快速销售，资金储备；中小开发商迅速转手项目，另作他图……这一切都是各自在集结力量，准备在这场势力版图的重新划分中占据最佳的战略要塞。