一、抵押的特点

抵押担保有以下特点：

1．抵押人可以是第三人，也可以是债务人自己。这与保证不同，在保证担保中，债务人自己不能作为担保人。

2．抵押物是动产，也可以是不动产。这与质押不同，质物只能是动产。

3．抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以继续占有、使用抵押物。这也与质押不同，质物必须转移于质权人占有。

二、哪些财产可以抵押

《物权法》第一百八十条：

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

注意：《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

三、抵押权的实现必须具备以下四个条件：

①抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。
②必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
③债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。
④债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

注意：在抵押过程中，法律上所说的“未经登记不得对抗第三人”应如何理解？

抵押过程中，对于没有进行登记的抵押不能对抗第三人，是指在抵押权存续期间，如果抵押人转让、出租该没有进行登记的抵押财产，或者就该抵押财产再次设定抵押，从而使抵押财产为第三人所占有时，抵押权人只能向抵押人请求损害赔偿，或者抵押人因有偿转让抵押财产而取得对价时，抵押权人就抵押人转让抵押财产所取得的利益行使物上代位权，而不能直接向第三人主张实现抵押权。如果抵押人就抵押财产再次设定抵押时，经登记的后序位抵押权人将优先于没有登记的前位抵押权人就抵押财产的交换价值受偿。

四、不动产抵押的程序

不动产抵押的程序较为复杂，通常的情况是抵押人一方面是借款人，同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款，为了表示能够按期履行债务，借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款，请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。

在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是，首先借款人与金融机构建立借贷关系，签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构，签定不动产抵押担保合同(附属合同)，建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门，申请办理不动产抵押登记，完成抵押活动的全部法律手续。

在抵押活动过程中，首先要审查借款人身份，资信及商业证明，其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况，检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列，确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有，并且不存在任何法律上的瑕疵，应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估，并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值，确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前，金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查，以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。

五、案例：

王某做生意急需资金，遂向张某借钱，张某怕王某经商失败还不了钱，要求其提供担保，王某找到其亲戚李某同意以其所有的一套住房作为抵押物。王某、张某、李某遂签订了借款合同和抵押合同，约定张某借给王某30万元，借款期限为一年。李某用其所有的一套房屋作抵押担保。同日，三人还将借款合同、抵押合同在公证处办理了公证。张某见有房屋作抵押，又到公证处办理了公证，便十分放心的将钱借给了王某。王某经商失败，借款期限到后，无力偿还借款。张某索要借款未果，遂向法院起诉，要求就李某提供的抵押物优先受偿。

经法院查实，此前李某已将该房屋作价28万元卖给他人，房屋已归他人所有。法院认为，王某未按借款合同约定履行义务，已构成违约。抵押合同虽在公证处办理了公证，但未到法定部门办理抵押登记，因此该房屋的抵押权并未设立，张某不享有就该房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。但李某仍应承担抵押合同的违约责任。

评析：

《物权法》第一百八十七条是关于不动产及不动产物权抵押登记及其效力的规定。依据《物权法》第一百八十条的规定，本条所涉及的抵押物是指建筑物和其他土地附着物，建造中的建筑物，建设用地使用权和以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地承包经营权，这些抵押物可称之为不动产和不动产物权。

依据本条规定，以不动产及不动产物权设定抵押的应当登记，且不动产及不动产物权抵押登记采取登记成立主义。依照登记成立主义，在不动产及不动产物权上设立抵押权未经登记，不生效力。因此，本案中作为抵押物的房屋未办理抵押登记，抵押权并未生效，张某不能就该房屋享有优先受偿的权利。

虽然抵押权并未产生，但张某与李某之间的抵押合同是合法成立的。依据物权法原理，抵押合同的订立在当事人之间创设有关抵押权设定的权利义务关系，为物权变动的原因行为，作为原因行为的抵押合同，自合法成立之时生效，不能以抵押权是否设定登记为标准进行判断。因此，张某可以基于合同要求李某承担违约责任。