成都市人民政府办公厅转发市城乡房产管理局等部门关于进一步加强房地产市场宏观调控工作实施意见的通知
2010-11-25 00:00:00 原创
成办发〔2010〕85号
各区（市）县政府，市政府各部门：市城乡房产管理局、市国土局、市地税局、市金融办《关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见》已经市政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。
二○一○年十一月二十一日
关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见
市城乡房产管理局 市国土局
市地税局 市金融办
一、进一步加强房地产市场监管
（一）严格商品房预售许可管理。房地产开发企业要认真执行商品房预售许可管理制度，按照商品房预售方案销售商品房，未达到规定的工程形象进度不得申办预售许可，未取得预售许可前不得预售，不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。违规预售的，依法没收违法所得并处以罚款。
强化预售资金监管。房地产开发企业申办预售许可时应提交与监管银行签订的预售资金监管协议，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
强化预售商品房质量保证。暂定资质的房地产开发企业在申办商品房预售许可时，要在预售方案中明确发生企业破产、解散等情况后的商品房质量责任承担主体，并附具质量责任承担主体担保函，质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。
（二）严格商品房预售价格监管。房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格，并在取得预售许可后10日内一次性将全部可售房源公开对外销售。房地产开发企业必须严格按照报送价格，按套明码标价、“一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示。在新价格公示前，可售房源仍按原价格销售，房地产开发企业不得拒售。
房管部门要加强商品房销售价格监测，房地产开发企业应将房价折扣、优惠等促销形式在销售现场进行公示，对商品房实际成交价格高于报送价格的，将关闭商品房买卖合同网上签约系统，不予合同备案。
（三）严格商品房合同管理。房地产开发企业在销售商品房时，不得对意向买受人设置歧视性条件，应预先告知买受人有关房地产法律、法规和政策规定，因未告知导致买受人合法权益受到损害的，房地产开发企业要承担相应责任。
房地产开发企业要严格执行商品房销售网上签约的有关规定，商品房买卖合同经买卖双方确认后，由房地产开发企业通过商品房买卖合同网上签约系统签订合同，并上传相关信息。
订立合同前，房地产开发企业应当将商品房买卖合同向买受人明示，在合同中明确约定商品房质量性能、交付使用条件及其违约责任等，并将周边配套情况以销售现场公示方式告知买受人。房地产开发企业在交房时，未达到合同约定交付条件或经依法认定存在质量问题的，买受人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。
（四）严格商品房交易行为监管。严禁捂盘惜售、虚假交易等行为。对取得预售许可，未在规定时间内将全部可售房源一次性公开销售、有房不售或签订虚假商品房买卖合同等行为，采取暂停预售、关闭商品房买卖合同网上签约系统、记入信用档案及人民银行征信系统等措施；情节严重的，依法降低或取消房地产开发企业资质，同时禁止该企业及其控股股东参加我市土地竞买活动。金融机构按规定停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
二、进一步加强房地产用地管理
（一）加大闲置土地清理力度。国土部门要采取有效措施，加快清理处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对因规划调整、基础配套不完善等造成土地闲置的，各相关部门要积极配合国土部门制定解决方案，落实措施，督促动工。对已到约定开发动工时间但未构成闲置的土地，限期开发动工建设；对闲置1年未动工开发，并且无正当理由不开工建设的土地，按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）予以处罚；对闲置时间已满2年以上，且无正当理由不开工的土地，由国土部门坚决依法收回土地使用权。
（二）加强住房用地供地计划管理。国土部门要按照经政府批准的供地计划，结合房地产市场土地供需情况，合理安排供地时序，加快住房用地供应。要确保保障性住房、棚户区改造住房和普通商品房住房用地不低于住房用地供应总量的70%。同时对列入年度供地计划的保障性住房用地，确保应保尽保、及时供地。对配建公共租赁住房的土地优先安排供地。
（三）坚持和完善土地招拍挂制度。坚持净地出让。各区（市）县要严格执行经营性用地集中统一在市土地矿权交易中心出让的规定，统一供地条件，规范交易流程，坚持净地出让，避免出现新的闲置土地。
坚持土地出让公开、公平、公正原则。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，要按照公开、公平、公正和诚信的原则，设定有利于形成充分竞争的出让条件，确保土地市场平稳健康发展。
严格土地竞买人资格审查。竞买人要提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。对因企业原因造成土地闲置1年以上的或房地产开发企业违反出让合同约定条件开发利用土地的，禁止该企业及其控股股东参加我市土地竞买活动。
严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，3个月内再缴纳出让价款的20%，余款在合同签订半年内付清。合同中必须明确开竣工时间。
严格项目用地规划管理。对以招标、拍卖、挂牌方式取得国有建设用地使用权的经营性用地，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件，因非企业原因确需调整的，在与建设用地使用权人协商达成一致的基础上，经规划管理部门依法审批并将规划调整情况公示无异议后，出具新的《规划设计条件通知书》，国土部门按规定重新进行招标、拍卖、挂牌出让。
三、严格执行差别化住房信贷政策
（一）严格执行差别化商业信贷政策。居民家庭向商业银行贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的居民家庭和不能提供我市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房商业银行贷款。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。
（二）严格执行差别化住房公积金贷款政策。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
四、严格执行房地产税收政策
（一）协作配合，加强房地产税收管理。税务、房管、国土、建设、规划等部门要加强协作配合，实现房地产相关信息交流共享，共同加强对房地产开发企业项目管理和房屋交易税收管理。
（二）加强土地增值税的清算和稽查。税务部门要加强对房地产开发企业的土地增值税预征管理，对普通住房按1%预征，对非普通住房售价不超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布的住房平均交易价格的1.4倍）的按1.5%预征，超过普通住房价格标准不足20%（含20%）的按2%预征，超过普通住房价格标准20%以上的按2.5%预征。对房地产开发企业收取的预售房款全部纳入发票管理。
（三）严格执行个人购房的有关税收政策。个人在成都市范围内购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的方可享受减半征收契税（即按1.5%征收契税）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，方可享受减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。推广房地产评税技术在二手房交易计税环节的应用，规范核定房地产交易计税价格。
五、加大保障性住房建设力度
（一）加快保障性住房供应。按照“按需建设、应保尽保”的原则，建立以公共租赁住房为发展方向，体现廉租房、经济适用房、限价商品房、员工公寓和农民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆盖的住房保障体系。2010年，中心城区新开工建设廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障性住房100万平方米，到2012年全市再建成保障性住房200万平方米。同时，在工业发展区、开发区和外来务工人员较多的地区，集中建设员工公寓和农民工住房。2010年，新开工建设75万平方米，到2012年再建成150万平方米。并通过收购、采购以及在普通商品住房项目中配建等方式，增加保障性住房房源，切实解决中低收入家庭住房困难。
（二）切实做好保障性住房租售工作。进一步完善保障性住房申请、审核、公示、租售制度。已具备租售条件的，要及时面向社会公布相关信息，公开配售，做到方便申请、规范操作、及时保障，确保公平、公正。各区（市）县政府、市政府有关部门要加大力度，全面落实保障性住房建设资金，加快建设进度，已开工建设的保障性住房要确保按时交房，强化工程质量和安全管理，确保完成保障性住房建设计划。
本意见自印发之日起施行，有效期2年。