四川省建设厅关于贯彻《住宅专项维修资金管理办法》的实施意见

（征求意见稿）

各市、州建设行政、房地产行政主管部门、各扩权试点县建设行政、房地产行政主管部门：

    为保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，结合我省实际，现就进一步加强住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）监管工作提出以下意见：

    一、基本原则和主要任务

    专项维修资金是一种带强制性的储蓄资金，应实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。各市(州)建设(房地产)主管部门要切实加强专项维修资金监管工作，不断完善监管制度，健全监管机制，积极推进和谐社会建设。

    二、专项维修资金的监管机构建设

    各市（州）建设(房地产)主管部门作为本辖区专项维修资金的主管部门，应当建立专项维修资金监管机构，在统一归集、定向使用、严格监管、充分尊重和维护所有权人合法权益的原则下，开展专项维修资金监管工作，建立长效监管机制，保障建筑区划内共用部位、共用设施设备的正常使用。专项维修资金监管机构负责专项维修资金的统一归集、核算；使用备案和划转审核；资金的保值、增值运营；建立管理信息系统；提供政策咨询和管理培训，受理相关投诉等工作。

    三、专项维修资金的归集

    住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按照相关的规定交存住宅专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

    （一）专项维修资金的首次交存

    商品住宅业主在办理产权登记手续前，按照建筑安装工程造价的5%至8%交存至专户管理银行。各市（州）建设（房地产）主管部门会同当地物价管理部门，合理确定、公布每平方米建筑安装工程造价，并适时调整。各市（州）根据当地的管理实际，可将首次专项维修资金交存主体分解为开发建设业主和购房业主，但交存总额不得超过规定比例。

    公有住房购房人在办理房屋所有权登记前，按照售房款的2%交存专项维修资金。公有住房售房单位对配备电梯的房屋按照售房款的30%提取，对未配备电梯的房屋按照售房款的20%提取。售房单位自收到房改售房款之日起30日内，将专项维修资金存入专户管理银行。拥有两个以上房屋所有权人的非住宅商品房，应建立专项维修资金，建立比例参照商品住宅的交存标准执行。

    （二）专项维修资金的续筹

    建筑区划内一幢建筑物或者一户业主的专项维修资金余额不足首期交存额30%的，该幢或者该户的业主应当按首次交存标准续筹专项维修资金。

    （三）专项维修资金的补充渠道

    利用共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益；共用设施设备报废后回收的残值；专项维修资金的存储利息；专项维修资金增值收益等应用于主要补充专项维修资金。

    （四）专项维修资金的补建

    本意见实施前，商品房已出售但未建立专项维修资金的，应当补建；公有住房已出售的，售房单位按所售房款现余额的20%提取专项维修资金，并存入专项维修资金专户。

    四、专项维修资金的管理

    （一）专项维修资金账户的设立

    各市（州）建设(房地产)主管部门应当与商业银行签订委托合同，委托银行办理专项维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续，并在银行设立本市专项维修资金专户，下设代管账户和监管账户。

    在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细账，以一个建筑区划为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的交存、使用、结存等情况。

    （二）专项维修资金的划转

    业主大会未成立的，专项维修资金存入代管账户，由建设(房地产)主管部门统一代为管理。业主大会成立后，其业主委员会可申请在监管账户下开设所在建筑区划的专项维修资金账户，并书面告知所在地建设(房地产)主管部门。由建设(房地产)主管部门将代为监管的该业主委员会所在建筑区划的专项维修资金，划转至该业主委员会设立的专项维修资金账户。其账户接受建设(房地产)主管部门的统筹监管。

    （三）专项维修资金账户的变更、注销

    因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的或其它按规定需要变更账户的，应到监管机构办理分户账户变更手续；因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户账户注销手续。

    （四）专项维修资金账户的核对

    专户管理银行应当定期向业主委员会发送专项维修资金账户对账单，业主委员会进行账目核对后向业主公布。业主对公布的专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会复核；业主委员会对专项维修资金账户变化情况有异议的，可向专户银行申请复核。

    （五）专项维修资金的增值管理

    在保证专项维修资金正常使用的前提下，各市(州)建设(房地产)主管部门可以按国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债。专项维修资金的增值收益应当存入委托银行开立的专项维修资金增值收益专户，用于补充专项维修资金、建立风险准备金及专项维修资金监管机构的管理费用。专项维修资金监管机构的管理费用，由专项维修资金监管机构按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从专项维修资金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。该管理费用标准，由市（州）人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。

    禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

    五、专项维修资金的使用

    各市（州）要严格按照专项维修资金的使用原则、程序、列支范围以及分摊方式等规定，规范使用程序，完善和细化使用管理工作，切实保障业主利益。

    （一）专项维修资金的使用原则

    专项维修资金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

    共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、底楼架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

    共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

    （二）专项维修资金的列支

    除国家有关法律法规、政策和物业服务合同已明确应在其物业服务费中列支外，业主共用部位、共用设施设备的维修费用可以在专项维修资金中列支。

    供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。

    物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

    （三）专项维修资金的分摊

    物业共用部位、共用设施设备维修费用的分摊应当遵循谁受益谁负担的原则，按照相关业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    售后公有住房，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

    物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

    （四）专项维修资金的使用程序

    业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业服务企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主通过，并向所在地建设（房地产）负责管理专项维修资金的部门申请列支。建设（房地产）负责管理专项维修资金的部门审核后，通知专户管理银行将所需资金划转到物业服务企业或维修单位。

    业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业服务企业提出年度使用方案，经业主大会依法审核通过，并报所在地房产管理部门备案后，由管理部门通知专户管理银行将所需资金划转到物业服务企业或维修单位。

    （五）应急维修程序

    当建筑区划共用部位、共用设施设备存在安全隐患或不能正常使用时，物业服务企业应当立即告知相关业主、业主委员会以及建设(房地产)主管部门；建设(房地产)主管部门及时进行调查、核实后，责成相关单位及时组织抢修，费用由相关业主或责任人承担。

    六、专项维修资金的信息化建设

    各市（州）建设（房地产）主管部门应建立专项维修资金监管信息化系统，对专项维修资金的交存、账户管理、使用、结存等进行规范化监管，方便业主、公有住房售房单位对其分户帐中专项维修资金使用、增值收益和账户余额等的查询等。

    七、切实落实资金监管责任

    各市（州）建设（房地产）行政主管部门应强化监督管理，不断完善专项维修资金监管制度、规范监管行为，确保各项监管工作落到实处。

    对挪用维修资金等违反国家有关法律法规及相关政策的，要予以严肃查处并追究相关人员责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

    八、附则

    （一）各市（州）建设（房地产）主管部门应依据本意见、会同同级财政部门结合当地实际，制定专项维修资金监督管理的实施细则，确保本地专项维修资金保障机制的建立。

    （二）本意见具体应用中的问题由省建设厅、省财政厅负责解释。

    （三）本意见自2008年xx月xx日起施行，本省过去制定的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。