集体建设用地使用权估价探讨
2014-12-10 00:00:00 本网站
随着成都市人民政府《关于加强耕地保护进一步完善农村土地和房屋产权制度的意见》（成委发【2008】1号文）及《成都市农村产权抵押融资总体方案和相关管理办法》（成办法[2009]59号文）的公布实施。集体建设用地流转逐渐活跃，在抵押、司法鉴定、征收以及出租中常常会遇到集体建设用地评估，由于对集体土地的政策限制仍然较多，各地政策又不一致，很多地方又没有基准地价，导致我们对集体建设用地估价存在较大困难。如何做好集体建设用地估价，我们探讨可以从以下三个方面入手
一、 明确土地性质
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地等。农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场流转，享受和国有土地同等权利。
二、成都市土地流转农村集体用地的分类
农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。截止2014年第三季度末成都市主城区及周边区县共通过挂牌、协议、作价和出租等方式，有84宗地的流转记录，主要用途如下：
分类
用途
成交宗地数
集体建设
经营性用地
商业、汽车产业、市场、旅游及旅游配套服务
80
工业
1
村镇公共
设施用地
公共建筑
1
宅基地
住宅
1
从表中可以看出，在流转的集体建设用地中主要以经营性特别是
商业类用地为主；集体建设用地中宅基地及公共设施类用地不能抵押，其流转受到一定程度限制，所以这类用地成交也明显较少。
三、选取合理的估价方法
对于集体建设用地的估价，我们还是依据农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利这个特点。借用国有建设用地的基本估价和理论方法，主要有以下几种估价思路。
1、成本法
依据集体建设用地实际取得时发生的成本进行计算。成都市流转的集体建设用地主要是指通过拆院并院方式取得即把零星农民宅基地进行集中建设，以提高容积率的方式在保持原有农民建筑面积不变但其所占用的土地面积减少，节约部分的集体建设用地用于出让流转。
通过这个方式就可以得到以下成本估价公式：
集体建设用地价格=集中区的建设成本+整理拆旧区成本+相关利息费用+土地所有者收益
集中区建设成本=集中区地面附着物补偿费+公共设施及基础设施配套费+集中居住住房建设及过渡费
整理拆旧区成本=拆旧区地面附着物补偿费+集体建设用地复垦费
2、倒扣法
参照国有建设用地评估出市场价格后扣除集体建设用地转为国
有用地发生的以及国有建设用地需要承担而集体建设用地不需要发生的相关费，并依据当地政策找出集体建设用地转为国有建设用地之间需要产生的相关费用差异。因为集体建设用地转为国有用地，作为国有建设用地价格中包含了农民社保安置，国有建设用地价格中包含了新增建设用地有偿使用费用，耕地占用税由于集体建设用地不存在，这两项费用所以需要扣除，另外依据成都市相关管理政策集体建设用地转为国有建设用地还需要交纳区域平均的基础设施投入建设费用，所以我们整理得到以下公式：
集体建设用地价格=国有建设用地价格-新增建设用地有偿使用费-耕地占用税-社保安置费-城市基础设施投入费用
我们可以采用传统估价方法先估算出国有建设用地的价格然后通过上述公式计算出集体建设用地的价格。
3、直接比较法
对于有基准地价和市场比较法案例的区域，选取同类用途的基准地价和估价案例进行比较修正，得到最后估价结果。
集体建设用地价格＝基准地价（比较案例地价）×情况修正系数×基准日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数×土地权利状况修正系数±土地开发程度修正值
四、总结
要做好农村集体建设用地的估价，应该熟悉和了解当地集体建设设用地的流转操作模式、成本构成以及市场行情，依据集体建设用地合法进入市场，享受和国有土地同等权利这个特点，再找出集体建设用地和国有建设用地价格构成差异，最后选取合理的估价方法对其进行评估。