毛地出让地块调增使用年期补地价款问题探讨
2014-02-28 00:00:00 本网站
毛地出让地块因调增土地使用期限而对剩余年期地价的评估，在评估中应充分考虑原土地使用者的土地成本投入，科学合理地进行土地使用年期修正。
毛地出让是指市、县人民政府将未进行拆迁安置（征收）的地块一定年期的使用权受让于土地开发商的行为。市、县人民政府只收取一定年期的土地出让金（即土地增值收益部分），地上建构物拆迁补偿、人员安置或土地开发整理等投入由土地开发商自行完成。此种毛地出让行为2007年以前在各地比较普遍，特别是地方财力有限的市、县。同时在早期的毛地出让中存在出让年期较短的情况，如10年、20年的出让住宅用地。目前各地均存在因土地整合等城市重建需对毛地出让地块调增使用年期，涉及补交地价款的情况。补地价款关键是对剩余年期地价的评估。关于剩余年期地价的评估主要是使用年期修正如何处理的问题，如毛地出让地块中土地开发商支付的土地成本是否进行年期修正，以及修正年限如何确定均存在争议。本文就毛地出让地块补地价款涉及土地使用年期修正问题进行探讨。
一、 案例
某市城区因土地整合需对某一毛地出让地块及周边土地统一规划后出让，规划用途二类住宅用地，规划容积率小于或等于3.0，出让年限70年，出让基准日2012年6月30日。此毛地原出让时限20年，终止时间2017年6月30日，剩余年期为5年。当时土地开发商完成征地拆迁花费300万元/亩 ，缴纳了20年的土地出让金100万元/ 亩。现据某评估机构测算，在2012年6月30日其周边相邻区域土地取得成本为500万元/亩 ，70年土地使用权地价为800万元/ 亩（含300万元/亩 的土地出让金），土地还原率为6%。
二、解决方案
因调增土地使用年期而补交地价款，按国家、地方政策以及相关技术规程的规定，其应补交的地价款为：
补地价款=拟出让年期地价—剩余年期地价
上述案例关键问题是对毛地出让地块剩余年期内剩余地价的计算，其实质又是土地剩余年期的修正系数如何确定。目前关于毛地出让地块中土地开发商支付的土地成本是否进行年期修正以及修正过程存在几种方案。
方案A:不考虑历史价格和土地开发商自行征地的情况，按【城镇土地估价规程】（GB/T18508—2001）的规定，以2012年6月30日70年的市场地价为基础，从70年直接修正到5年，则5年的剩余年期地价为：
剩余年期地价=70年期地价·土地使用年期修正系数
剩余年期地价= 
（万元/亩）
（万元/亩） 补地价款=800—206=594（万元/亩 ）
方案B:按国土资发【2001】44号文要求，土地资产处置应体现谁投入，谁产出；要充分量化原土地使用者投入和收益的原则。在确定剩余年期地价时，对土地取得成本（估价基准日的重置成本）不进行使用年期修正，仅对土地出让金部分进行使用年期修正，将土地出让金从70年修正到5年，则5年的剩余年期地价为:
剩余年期地价=基准日土地取得成本+70年期土地出让金·土地使用年期修正系数
剩余年期地价= 
（万元/亩 ）
（万元/亩 ） 补地价款=800—577=223（万元/ 亩）
方案C:结合原土地出让合同确定的20年出让期限，针对土地成本土地年期修正系数从20年修正到5年，也就是地价在20年内摊销完成；针对土地出让金从70年修正到5年。则5年的剩余年期地价为：
剩余年期地价=剩余土地成本+剩余土地出让金
剩余年期地价= 
（万元/亩 ）
（万元/亩 ） 补地价款=800—261=539（万元/亩）
方案D:按【合同法】的规定，依据原土地出让合同是否约定可以调增土地使用期限，如无明确约定可以调增，则按国务院55号令的规定，土地使用到期前一年，由土地使用者申请是否续期，等未来关于土地使用权续期的相关规定出台后才予以解决。
通过上述计算可以看出，方案A补交地价款最多，方案C次之，方案B最少。
三、探讨
上述四个方案表面上看是分别对地价及其组成部分作为不同的修正基础和土地使用年期修正系数采用不同的修正时段造成的差异，而其实质是对毛地出让特殊性认识和原土地使用者的投入如何体现的问题。
方案A在计算剩余年期地价时，以出让基准日70年的土地市场价为基础，从70年直接修正到剩余年期，未考虑土地土地取得成本由土地开发商支出的历史事实，使得毛地出让和目前实行的净地出让无差别，显然是不公平的。实际上所谓毛地出让，就其根源是地方政府当时无财力实施大量的土地征地、房屋拆迁等经济活动，不得不转嫁给土地开发商来进行。所以在毛地出让过程中，土地开发商起到了重要作用，这一点不应被忽视。
方案B在计算剩余年期地价时，以估价基准日70年的土地出让金，从70年修正到5年，其实质是对土地成本不进行修正。将它完全视为土地开发商的投入，不管土地使用期限，开发商的该部分投入均不归零，不受国务院55号令住宅用地最高70年的限制，土地出让到期时只补交相应年期的土地出让金而已。这显然不符合目前国家的相关制度。
方案C在计算剩余年期地价时，针对估价基准日的土地成本，在原土地出让合同期内进行年期修正，即从20年修正到5年；由于土地开发商只缴纳了20年的土地出让金，所以针对应补交的土地出让金应从70年修正到5年。该方案尊重了原土地出让合同的约定，将土地成本投入在合同约定的20年内摊销完成。这样既考虑了土地开发商的成本投入，也尊重了当时土地开发商少缴土地出让金的事实。所以该方案应是公平、合理、合法的。
方案D实质是将矛盾后置，不能解决工作中的实际问题，在现实中是不可取的，这不是我们应有的工作态度。
四、结论
本着公平、合理、合法的原则，既尊重历史，又着眼未来。针对历史上毛地出让地块因调增土地使用年期的补地价问题，建议采用方案C。