伴随着房地产业及房地产相关产业的快速发展，房地产评估业也得到了飞速的发展，市场竞争也更加激烈，如何能在激烈的市场中占据优势成为每个评估公司需要面对和思考的问题。房地产信息化建设逐渐成为一些评估公司关注的重点，本文从房地产评估公司的数据库建设方面浅谈房地产评估公司的信息化建设趋势。

一、建设数据库的必要性

房地产估价中最重要的工作就是房地产信息的收集、整理，这些信息包括市场交易案例（售价、租金）、基准地价、动态监测地价数据、成本资料、统计数据等房地产市场及评估相关的信息资料。目前大多数评估公司的资料收集仍限于单个估价人员独自收集，各自为战，不能达到资源共享和互惠互利。部分评估公司虽已开展了信息化建设方面的尝试，但信息资料的收集、管理、传递、存储和分析大多还停留在半自动化的阶段，也未投入足够的人力和物力，查找和调用信息存在一定难度，致使工作效率难以提高。

在信息化高度发展的今天，为何不利用这些可贵的基础信息资料进行整合、汇总、更新，以点-线-面的方式集结，并借助计算机技术进行更高级的统计、分析，形成一个庞大的房地产信息资源库，以达到资源共享，提高工作效率呢？建立以信息资源为基础的数据库，评估人员可方便、快捷的查阅已有的数据资料，缩短资料收集时间，提高工作效率，并对估价结果做出快速判断，可避免资料不充足或片面、失实导致的估价结果失真，对估价的准确度有所裨益；同时，对于不完整的资料可进行适时补充、更新，既满足当次评估工作，又可为今后的同类评估工作提前做好准备。

二、数据库建设的种类

从房地产估价评估涉及的资料种类，我们可以分以下几大类：

（一）交易案例数据库

1、房屋售价和租金案例

这个数量是最大也是最繁琐的，可根据新楼盘售价和租金作为数据基础，按日常业务涉及的行政区域分片、分用途建立数据库。以成都市为例，可按一环、二环、三环、外环分环域或者分方位进行调查、整理。录入信息包括楼盘名、位置（行政区划、环域、方位）、类型、用途、售价等关键信息，并定期进行更新。同时设置多个关键字，方便查询、输出。对于建立了地价监测的区域，可基于地价监测样点，加强资源整合，建立可供方便查询、访问的数据类型。

2、土地成交案例

主要包括土地一级市场的公开招拍挂案例和二级市场的土地流转案例（司法处置、转让等）。对于一级市场案例的获得较为简单，可通过各市国土局网站、国土资源部及中国土地市场网等公开网站即可调查得到。对于二级市场的土地流转案例大部分只有通过评估人员在评估工作中与客户沟通或评估拍卖底价后再跟踪成交情况获得。

（二）基准地价、动态监测地价指数数据库

基准地价、动态监测地价指数数据库无疑是土地评估中非常关键的数据，也是一些评估公司核心竞争力的体现，然而在做外地项目的时候却经常很难获得完善的基础资料。建立一个完善的基准地价、动态监测地价指数数据库，聘请专门人员更新、管理、分权限访问，既可满足内部评估人员评估使用，又不至于数据轻易外泄造成资源流失，同时还可以加工、优化，成为企业多元化发展的一个方向。

（三）房地产相关成本数据库

包括土地取得成本、建安成本、相关税费等数据资料。按评估业务经常涉及的行政区划分片区建立。这些资料比较冗杂，依靠单个的估价人员往往很难收集齐完整的成本资料。日常评估中，评估人员所采用的此类数据往往是根据以往评估报告中采用的经验数据，缺乏有力的一手数据支撑，这就需要专门的调查人员进行深入调查，形成可靠的依据。

土地取得成本包括征地成本和拆迁成本，涉及数据包括人均土地、耕地比例、耕地年产值、人员安置标准、耕地占用税、青苗补偿费、代征地比例、土地开发费、交易税费等相关参数和数据。

不同地域、不同建筑类型的建安成本、报建费用、交易税费、维修基金、土地增值税等应分片区建立。

（四）市场公开统计数据库

包括综合经济数据库和城市规划类及区域规划类、专业房地产市场分析、土地市场分析公告等。

综合经济数据库主要包括国民经济和社会发展计划、远景目标纲要、年度国民经济和社会发展计划、阶段性宏观经济数据公告及形势分析预测等。

（五）文件法规数据库

房地产评估始终是一种权益价值的评估，与房地产政策息息相关。房地产评估的文件法规包括技术规范类、国家房地产相关相关法律、法规及部门规章、地方现行相关规章及及政策规定等，根据国家宏观调控及不断完善的法律体系，适时对不定期出台的各类政策进行更新、汇总。

（六）报告信息库

对于许多评估公司而言，评估报告装箱、入卷的主要目的是应对相关部门检查之用，而它的另一个作用还在于，其本身也包含大量的信息，包括本身可能涉及较为真实的租金、售价资料，同时，该评估报告的评估价格也将是今后作价的重要依据和参考，在档案装箱之前，录入报告关键数据信息，方便今后随时对价格、客户等相关信息进行调取、查询。

（七）客户信息库

对于许多担保公司而言，房地产评估公司掌握着他们最为重要的资源库——客户资源。的确，评估公司在评估工作中掌握着大量的客户信息。可根据评估涉及的客户类型进行整理，如银行类、担保公司类、企业类、政府机构类，并按未来合作可能性和长远性进行分类，按重要性类别进行定期回访和后期关系维护，建立长期合作关系。

三、数据库的建设方法及实施途径

（一）成立独立的数据库管理团队

根据评估公司的业务量及规模，确定数据库管理团队的大小。其成员包括计算机编程与软件维护人员、专业的市场调查人员、数据统计分析人员、专业房地产评估人员。

（二）数据库建设步骤

首先根据数据库需实现的目标对数据库的架构进行设计，应以专业的软件为载体，采用网页界面，操作简单，易于各类人员可轻松查询、编辑。根据数据库实现的目标和服务人群，设定不同的登录和访问权限，确保资源的合理使用，又保护数据库的安全性、维护公司的利益。

第二步，管理团队对相关市场信息数据的调查、筛选、录入，录入前经过专业人员的审核，确保数据的真实性和有效性。录入信息部分可进行直接共享，部分需进行统计、分析后才能形成可供使用的信息。

（三）建成后的维护和更新

主要包括两方面，管理团队对数据库进行定期维护、更新和部分评估人员对相关数据的修改和更新。

一线评估人员在评估中可随时搜集到一手的相关资料，搜集到的资料可交由数据库管理团队进行总结，录入，或经有权限的评估人员录入，形成公司共有的资源，对于贡献较大的人员可进行适当奖励。

四、数据库建设的发展前景与展望

（一）拓宽业务领域，多元化发展

建立房地产专业数据库后，许多的信息都可通过数据库实现快速查找、共享，内部的管理水平相应提升，使得评估公司效益和效率会大大提高，公司会有更多的精力来积极开拓相关业务领域，比如房地产项目的前期策划和咨询、可行性研究、投资顾问等，促进企业多元化发展。

（二）积极开拓评估软件与数据库的相互应用

数据库建立本身已经融入了专业软件的应用，当数据库成熟时，可适时引入评估软件，并建立于数据库之上，提高办公专业化程度，实现评估公司的全面信息化。

（三）借助信息化建设，促使评估公司向高、精、专方面发展

随着数据库的逐渐完善、优化，评估公司所掌握的专业信息将更加系统化、全面化，工作效率也将大大提高，同时也可避免某些人为错误，促使评估公司向高、精、专方面发展。