最近，国土资源部办公厅发布的《国有建议用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”）是在土地估价国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称“《规程》”）的基础上制订的专项技术操作规范，旨在规范出让地价评估行为，进一步健全出让定价程序，为出让方确定出让底价提供参考。通过学习，深切感受到《规范》出台的重大意义；细品《规范》，领悟到出让地价专项评估技术操作要求的特殊性，并就出让底价及建议底价等问题也有了一些浅显认识。在此抛砖引玉，以期大家共同提高。

一、《规范》现实意义重大

众所周知，土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容。作为依法合理确定出让底价是出让的关键环节，早在2001年，国务院“关于加强国有土地资产管理的通知”（以下简称“国发（2001）15号”）中就明确指出，采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格。但十余年来出让地价评估都是以《规程》的通用性技术要求为指导，时至国家对房地产市场持续宏观调控的今天，专项技术规范触及当前最敏感的出让地价，其现实意义不言而喻。详读《规范》，可以说其最大的亮点当属明确要求估价结论中包含出让底价的建议，第一次将土地估价师推到经济活动的前台，《规范》既规范了土地估价师在社会经济活动中的专业行为，又提升了土地估价师的专业形象，极大地增强了土地估价师的执业信心，意义非凡。

二、出让地价评估

正是有别于其他目的的评估行为，《规范》在出让地价评估技术操作方面有诸多细节要求。

1、评估原则

《规范》指出，出让地价评估是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场的价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格（或应当补缴的地价款），并在估价结果部分提出出让底价建议及理由。也正是服务于为出让方集体决策确定土地出让底价（或核实应该补缴的地价款）提供参考依据这一特殊评估目的，在《规程》的基础上，《规范》还特别对出让地价评估活动增加了价值主导原则、审慎原则、公开市场原则三大指导性原则。其中，价值主导原则强调土地本身的综合质量是决定地价水平的主导因素；公开市场原则则是要求评估结果的客观性，能在公开、公正、公平的市场上实现；最值得一提的是审慎原则，该原则要求在评估中确定相关参数和结果时，应分析、考虑土地市场运行状况，有关行业发展状况以及存在的风险。可以说，审慎原则是稳字当头，更偏重当前的现实市场背景。总之，三大原则对出让地价评估技术思路、操作细节有深刻影响，使评估结论更客观、更符合现实状况，以促成土地市场有效的需求及有效的供应，从而促进地产市场的平稳运行。

2、评估方法选择

    《规范》将常用的评估方法分为两组，一组包括市场比较法、剩余法、收益还原法，一组为成本逼近法、公示地价系数修正法；评估时主张从各组中各选一个方法（特殊情况除外，需作说明）。这种特别要求，表明对土地市场现状和土地成本构成、区域地价水平及地价管理政策的同样关注，促使最终的评估价格趋于客观、能在市场上实现。

3、评估方法运用

    《规范》对各评估方法在具体操作细节方面也有特别规定。比如，收益还原法确定土地收益时以当前市场水平为准，并直接假设出让年期内收益水平保持稳定；市场比较法原则上不选用多轮竞价、高溢价率的案例，弃用历史最高或最低楼面地价案例；剩余法对不动产售价不作未来估测，直接采用出让时点的价格水平。另外，对公示地价系数修正法中基准地价、标定地价的公示情况，以及对成本逼近法的土地增值率（收益额）获取均有明确规定。总之，通过对参数、假设条件、相关依据等的特别要求，力保最终评估价格更理性、更客观。

4、估价成果

（1）实用性

如前述，《规范》最具特色的要求是在估价结果部分增加对出让底价决策建议及理由。这种建议性意见针对性强，更贴近委托方要求，使估价工作不再仅流于纸上谈兵、数据演算形式，能实实在在为出让底价定价提供参考，实用性突出。

（2）专业性

《规范》特别规定，出让地价评估工作由土地估价师独立承担，相关估价成果包括估价结果及出让底价建议等需在完成电子备案的土地估价报告中列示，专业行为和专业要求凸显无疑，也有别于其他如房地产评估、资产评估。

三、估价结果与建议出让底价

    按《规范》要求，估价结果应包括两方面内容：拟出让宗地的评估价格和出让底价建议。应该说，行使底价建议权既是《规范》的亮点，也是估价师操作的难点。

     1、出让底价与出让最低价标准

出让底价是由市、县级国土资源主管部门或出让地价决策机构以土地估价报告的估价结果为重要依据，经集体决策，综合确定的拟出让宗地的最低出让价格，出让底价是保证所有者权益的重要措施之一，出让底价因出让形式不同可分为协议、招标、拍卖、挂牌出让底价四种。国发（2001）15号“通知”就明确指出，各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地；2006年国务院“关于加强土地调控有关问题的通知”也规定，工业用地出让底价不得低于工业用地最低价标准。换句话说，协议出让最低价、工业用地出让底价这两个标准即是目前现行政策规定的国有建设用地出让最低价标准。

   （1）协议出让最低价标准

    “协议出让国有土地使用权规定”（国土资源部21号令）规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费，征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让底价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。按政策规定，协议出让最低价标准也是出让土地的最低价标准。

（2）工业用地最低价标准

        国务院“关于加强土地调控有关问题的通知”提出，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低标准，并于2007年1月实施《全国工业用地出让最低价标准》。作为工业用地，无论何种出让形式均不得低于该标准出让。

    当然，从价格内涵可知，协议出让最低价标准和工业用地最低价标准均属区域性地价，反映的是区域土地出让的最低价格标准。

     2、出让底价建议

《规范》要求，在定价程序得出估价结果后，应根据当地市场情况，有关法律和政策等规定，给出底价决策的建议。也就是说，估价师提出出让底价建议可考虑从下述三方面着手：

（1）估价结果

拟出让地价估价结果与出让底价应有一定关联性，从理论上说，出让底价≤估价结果。

（2）相关法津法规和政策规定

如前述，出让底价确定时不得突破现行规章制度规定的出让最低价标准。

     （A）工业用地无论何种形式出让，出让底价都不得低于工业用地最低价标准。（按国土资源部国土资发（2009）56号“关于调整工业用地出让最低标准实施政策的通知”涉及的特殊情形除外。）

   （B）协议出让底价不得低于协议出让最低价标准（因开发程度、出让年期等特殊情形除外）。

   （C）招、拍、挂出让底价也不得低于协议出让最低价标准。

总之，出让底价在确定时原则上不得突破上述“门槛”，即从数量看，出让底价≥出让最低价标准。当然，由于出让最低价标准反映的是区域地价水平，尚不能反映拟出让宗地的个别特征（出让年期、土地开发状况等特别约定）引起的价格变化，致使确定的出让底价可能低于出让最低价标准。若出现该种情形需作特别分析、说明。

（3）市场情况

根据上述分析，出让底价的定价高低区间已基本明了，借助对市场情况的判识就可实现对出让底价的定量确定。从估价师实际操作看，市场情况分析可从三方面着手:

（A）土地市场运行趋势判断；

（B）统计、整理历史成交情况、尤其近期交易土地起始价、溢价率情况；

（C）拟出让宗地的市场成本分析；

综上所述，从估价师角度提出出让底价建议，是一个新的要求，也是一种新的尝试，期望大家大胆探索。

           作者：徐涛